Cuando el arrendador es usufructuario del inmueble

Cuando el arrendador es usufructuario del inmueble

Si usted es inquilino de una vivienda y elarrendador tiene un derecho de usufructo, superficie, o análogo derecho real de goce sobre ella, el arrendamiento se extinguirá al término del derecho del arrendador, según dispone elartículo 13.2 de la Ley de arrendamientos urbanos. En el caso de los locales de negocio, la LAU no dice nada, por lo que habrá que estar a lo dispuesto en el contrato y, supletoriamente, se aplicarán el Título III de la LAU, el Código civil (artículos 480 y 513) o el Codi civil catalán (artículo 561-16), en aplicación de lo que establece el artículo 4.3 de la LAU.

A los efectos del arrendamiento quienes tienen todas las facultades de decisión sobre la administración de inmuebles – quienes pueden alquilarlos –  son los titulares de derechos reales de goce, no los nudos propietarios, que son los dueños de la finca pero no pueden disfrutar ni disponer de ella. Los contratos de alquiler se resuelven cuando los titulares de estos derechos reales dejan de serlo porque el usufructuario, superficiario o titular de un derecho real de goce sobre la finca no puede disponer de ella  más allá de lo que dure su derecho dejando compromisos al nudo propietario, que es ajeno al contrato arrendaticio. El arrendatario debe saber si su arrendador es titular de uno de esos derechos reales; puede informarse en el Registro de la Propiedad.

En una época en que se protegía mucho más al inquilino, el Decreto 4104/1964, la LAU que regula los alquileres concertados antes del 1 de enero de 1995, estipula en el artículo 114 que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador en los casos de extinción de usufructo cuando el propietario dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad.

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