Derecho contractual al desistimiento del contrato de alquiler de vivienda (contratos anteriores a 6-6-2013)

Derecho contractual al desistimiento del contrato de alquiler de vivienda (contratos anteriores a 6-6-2013)

Derecho contractual al desistimiento del contrato de alquiler de vivienda (contratos anteriores a 6-6-2013)

Recientemente he publicado dos artículos sobre el desistimiento del arrendatario del contrato de alquiler de vivienda . Uno  sobre la regulación de la Ley de arrendamientos urbanos vigente hasta el 6 de junio de 2013, otro sobre la reforma que entró en vigor el 6 de junio de 2013.

El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos, aplicable a los contratos de alquiler de vivienda celebrados entre el 1 de enero de 1995 y junio de este año (es decir, a la mayoría de contratos de alquiler de vivienda vigentes),  no permite el desistimiento del arrendatario del contrato de alquiler de vivienda si la duración pactada en el contrato no es superior a los cinco años, salvo que esta facultad esté reconocida en el contrato, con o sin indemnización para el arrendador.

Si el desistimiento del arrendatario no está reconocido en el contrato de alquiler y, sin embargo desiste, el arrendador tendrá derecho a iniciar acciones judiciales contra el inquilino en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1124 del código civil: podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato de alquiler, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

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Algunos autores y Tribunales entienden que si el arrendador recupera la vivienda y dispone de ella, ya no puede exigir el cumplimiento del contrato, ni instar la resolución por incumplimiento, ni opera la indemnización en forma automática, sino que sólo podrá exigir ésta según las normas generales del Código civil sobre indemnización de daños por incumplimiento contractual.  Sin embargo, la jurisprudencia mayoritaria de las Audiencias Provinciales considera que la aceptación de la posesión de la vivienda por el arrendador no implica la resolución del contrato ni la exoneración del pago de la renta (sentencias de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Alicante, de 10-09-2008, y de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 16-05-2008.)

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