La Ley 4/2013 modificó tantos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se puede decir que tenemos dos leyes sobre alquileres, además de la LAU de 1964 de arrendamientos de renta antigua. La que se aplica a los alquileres realizados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, y La que rige los contratos de alquiler firmados después del 6 de junio de 2013. Para estos últimos, el artículo 14.1 LAU dice…
Uno de los derechos que ha ido perdiendo el inquilino de vivienda con las sucesivas reformas legales es la estabilidad en el disfrute de la misma. A saber: A) En los alquileres de vivienda sometidos a prórroga forzosa la duración del alquiler es indefinida. El arrendador sólo puede resolver el contrato por causas tasadas en la ley. Entre ellas, necesitar la vivienda para sí o sus descendientes. B) Por la misma causa podían resolverse los contratos celebrados entre el…
Una de las consecuencias de la crisis económica más reciente en el ámbito de la vivienda ha sido la ocupación ilegal de inmuebles. Algunos casos de ocupación en Barcelona han tenido una gran repercusión mediática, además de causar problemas de orden público. Este abogado vio, la mañana del 22 de noviembre de 2017, el día que escribió este post, como un numeroso dispositivo de los Mossos d’Esquadra desalojaba una antigua sucursal bancaria en la Travessera de Gràcia de Barcelona.…
Según el artículo 1.1 del Código Civil, en el ordenamiento jurídico español sólo son fuentes del derecho «la ley, la costumbre y los principios generales del derecho». El artículo 1.6 del Código Civil dispone que la jurisprudencia «complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho». El Código Civil no se refiere en ningún artículo al Tribunal Constitucional. Sin embargo,…
Una demanda de desahucio por falta de pago se acaba normalmente con el lanzamiento del inquilino de la vivienda o el local de negocio. La Ley de Enjuiciamiento Civil limita los motivos para oponerse y evitar el desahucio por falta de pago a la: Compensación de créditos: que el arrendador también deba dinero al arrendatario. Legitimación de las partes. Enervación. Que el inquilino pague todo lo que deba: renta y cantidades asimiladas. El pago parcial no enerva el desahucio.…
Seguramente, cuando se piensa en un desahucio por impago de la renta a todo el mundo le viene a la mente que el inquilino no paga el alquiler. Es lo lógico. Sin embargo la cuestión es un poco más compleja. La renta debe ser cierta, una suma concreta, en la que arrendador y arrendatario estén de acuerdo. No es tan difícil que no haya acuerdo sobre la renta a pagar y lo que se debe. Hay muchos acuerdos verbales de…
En un anterior artículo explicaba quién puede instar un proceso judicial contra el arrendatario de una finca urbana – quién tiene legitimación activa. En este post me voy a ocupar de la legitimación pasiva: contra quién se puede dirigir una demanda judicial de desahucio y reclamación de rentas y cualquier otra que traiga causa de un contrato de alquiler de vivienda o local de negocio. El Juzgado territorialmente competente en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y desahucios es el del…
En el artículo publicado inmediatamente antes de este post, os explicaba que una de las causas que permite al propietario arrendador recuperar una vivienda de alquiler de renta antigua es que la necesite para sí, sus ascendientes o descendientes. Esta causa está prolijamente regulada en los artículos 62 y 63 a 70 del Decreto 4104/1964, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula los contratos de alquiler firmados hasta el 1 de enero de 1995. En este…
Como seguramente sabéis, los contratos de alquiler de vivienda anteriores a 9 de mayo de 1985 duran toda la vida del arrendatario. El artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dice que, llegada la fecha de vencimiento del contrato, éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, aunque un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. La duración se puede prolongar después del fallecimiento del arrendatario, pues su cónyuge puede…
Cuando el inquilino de una vivienda o un local de negocio no paga la renta, o se retrasa en el pago de la misma, el arrendador puede enviarle un requerimiento de pago para posibilitarle la enervación. Se llama enervación al pago de cantidades debidas al arrendador antes del juicio y dentro de un plazo para evitar el desahucio. Es un modo extraprocesal de terminación del proceso. Si el arrendador no envía el requerimiento, el plazo para enervar será de…