En este artículo explico la decisión del Tribunal Supremo sobre la duración de un contrato de alquiler con opción de compra.
Una empresa cuyo objeto social era la adquisición, venta, explotación y arrendamiento de inmuebles, demandó a la inquilina de una vivienda de su propiedad. Solicitaba su desahucio por finalización del plazo contractual. La inquilina tenía un contrato de alquiler de vivienda habitual con opción de compra sobre un piso en Valladolid. Dos días antes de la firma del mismo, dicha inquilina había vendido el piso a la empresa que la demandaba.
El contrato locativo tenía la siguiente cláusula sobre su duración:
«Plazo de duración, se fija en 5 años. Llegada la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario podrá notificar al arrendador de forma fehaciente, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar dicho contrato; si esta comunicación no se produjera, el contrato se prorrogaría anualmente de forma automática. El arrendador no podrá rescindir unilateralmente este contrato de alquiler por ninguna causa o motivo, salvo que se lo autorice y esté de acuerdo el arrendatario».
Esta es una cláusula de prórroga forzosa. obligatoria para el casero y voluntaria para el inquilino. La duración del contrato quedaba al albur de la arrendataria. El contrato se firmó el 18 de diciembre de 2009. Pero no es posible pactar este tipo de estipulaciones en alquileres sometidos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
Así que parece que la cláusula es nula.
Eso pensaba la empresa demandante.
Sin embargo, el tema es más complejo. Hay que tener cuidado con lo que se pacta.
Hay otra cláusula en el contrato de alquiler. Una cláusula de opción de compra de la vivienda en favor de la arrendataria, que podía ejercer durante todo el tiempo que el arriendo estuviera vigente.
Además, la empresa arrendadora no podía vender la vivienda a terceros sin permiso de la arrendataria.
La inquilina podía decidir:
- Lo que duraría el alquiler de la vivienda.
- Comprar o no el piso. Había un precio base, que se aumentaba 6.000 € por cada año que transcurriere hasta el ejercicio de la opción.
- Autorizar o no la compra del piso por un tercero.
Los fallos del Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial
El Juzgado de Primera Instancia no estimó la demanda de la empresa propietaria del piso.
Entiende que la voluntad de someter el contrato a prórroga forzosa para el arrendador era clara, no sólo por la literalidad de la cláusula; también por ser una empresa del mercado inmobiliario, y por los actos previos al contrato. Considera que el art. 10 LAU 1994 (prórroga legal limitada) no resulta de aplicación, puesto que ha sido modificado por las partes. Cita sentencias del Tribunal Supremo en apoyo de su decisión (de 31-10-2008, 10-03-2010, 18-03-2010, 08-09-2011, y las 414/10 y 415/10, de 07-07-2010).
La Audiencia Provincial de Valladolid estima la demanda de la mercantil arrendadora.
Parte de que la prórroga forzosa supone una excepción al principio general de la temporalidad de los arrendamientos, por lo que debe ser interpretada en sentido estricto, como hace el Tribunal Supremo. Admite que la LAU consagra el principio de la autonomía de la voluntad entre los contratantes, también en la duración del contrato. Pero planta dudas sobre sus límites.
Los pactos de duración indefinida son contrarios a la naturaleza del arriendo como cesión temporal de una cos (art. 1543 del Código Civil), por lo que el pacto de prórroga forzosa carece de eficacia jurídica; debe aplicarse lo dispuesto en los arts. 9 y 10 LAU 1994. Es decir: limitar la duración del arriendo de la vivienda a lo establecido en la ley. Cita sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, de 30-05-2012; Sección 10ª, de 22-01-2010; y del Tribunal Supremo, de 09-09-2009.
La arrendataria no se conformó. Planteó un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, basándose en los artículos del Código Civil que admiten la libertad de pactos (art. 1255), y en los que regulan la interpretación de los contratos (arts. 1281, 1282 y 1285), además del artículo 9.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que dice: «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes».
Además, cita sentencias que consideran válidas las cláusulas de prórroga forzosa en arrendamientos sometidos a la LAU 1994. Entre ellas, la de la Audiencia de Cádiz, Sección 5ª, 364/2011, de 3/7, aunque esta sigue la doctrina establecida en la sentencia del Tribunal Supremo 582/2009, de 9/10, que limita la duración máxima que se puede imponer al arrendador a 30 años, aplicando analogicamente el art. 515 CC (la duración del usufructo en favor de persona jurídica). También cita las de las AP de Madrid, Sección 14ª, 194/2015, de 18/6, y de Barcelona, Sección 4ª, 917/2018, de 18/12.
El fallo del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, dictó la sentencia 129/2021, de 9 de marzo.
Dio la razón a la arrendataria. Sin explayarse mucho, ciertamente.
Pero se entiende la idea clave. Un contrato de alquiler con opción a compra es un contrato complejo que no puede regularse únicamente por la LAU ni por lo que establece el Código Civil para los arrendamientos.
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El Tribunal Supremo admite la prórroga forzosa en un alquiler de vivienda con opción de compra https://t.co/fCqOyEFbFq via @joseptermens
— 2aOpiniónJurídica (@2aOpJur) March 19, 2022
