Según dispone el artículo 57 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, los contratos de arrendamiento de vivienda concertados antes del 9 de mayo de 1985 están sujetos al régimen de prórroga forzosa o legal. Llegada la fecha de vencimiento del contrato éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario.
También lo están los contratos de alquiler de vivienda celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, si se pactó someterlos a prórroga forzosa. (Aunque la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 ha declarado que la Disposición Transitoria 3ª de la LAU también es aplicable a los contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985.)
Sin embargo, la misma ley establece varias causas por las que el arrendador de la vivienda puede resolver el contrato, las excepciones a la prórroga.
Resolución por necesidad de vivienda del casero
Se puede resolver el contrato cuando el propietario necesite la vivienda para sí o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes. Un tema complejo regulado en los artículos 63 a 69 de la ley (sujetos con derecho, requerimiento previo al inquilino y oposición de éste, indemnización).
Es básico que el arrendador justifique la necesidad de la ocupación.
El concepto “necesidad” ha de entenderse no como lo forzoso o impuesto, sino como lo contrario a lo superfluo, pero más allá de lo que puede considerarse como conveniente para conseguir el fin último pretendido de habitación (Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, 23-01-2007).
- Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 19-03-2009, no consideró que había necesidad en el cambio de residencia de la hija del arrendador para vivir más cerca de su universidad.
- La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 06-07-2012, Sección 13ª, consideró causa suficiente de excepción a la prórroga que la hija del arrendador regresara a España y tuviera que vivir en una vivienda de alquiler.
- No basta el mero deseo de vida independiente por parte del hijo del arrendador, sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, 21-02-2014.
Resolución del contrato por derribo de la finca
Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere. Esta causa, también muy compleja, se desarrolla en los artículos 78 a 94 de la ley.
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Resolución del contrato por desocupación de la vivienda
La protección que otorgan las leyes sobre arrendamientos al alquiler de vivienda habitual se basa en que el inquilino tiene en ella su domicilio, su morada, lo que implica estabilidad y permanencia. El problema para el arrendador es probar que la vivienda no está ocupada. Puede basarse en los bajos consumos de agua y luz.
- La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, 29-05-2012, no resolvió un contrato de alquiler por bajos consumos acreditados, pues la inquilina demandada vivía sola.
- La sentencia de la Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1ª, 29-07-2011, resolvió un contrato porque los bajos consumos de agua y luz probaban la escasa ocupación de la vivienda.
- Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 22-03-2012, Sección 13ª: no consideró causa de resolución el ingreso ocasional de la inquilina en una residencia.
Resolución por ocupación o posesión de otra casa
Tiene su origen en el mismo motivo que la causa anterior. Se resuelve el contrato por probarse que el arrendatario es propietario de una vivienda desocupada, apta para sus necesidades y de características análogas a la alquilada (sentencia Audiencia Provincial de Madrid, de 26-07-2012, Sección 21). Pero si la vivienda propiedad del inquilino no cubre las necesidades de vivienda permanente del inquilino, ni existe analogía con la vivienda arrendada, no procede la resolución del contrato (sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, 17-07-2012).
Cabe resolver el contrato locativo cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute (propiedad, usufructo) una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.
La renuncia del inquilino a la prórroga forzosa
Por otra parte, el inquilino de la vivienda puede renunciar a su derecho a la prórroga legal o forzosa. Se permite la renuncia al derecho de prórroga siempre que se produzca por el arrendatario posteriormente a la celebración del contrato.
La renuncia, en cuanto supone una excepción a la regla general, y priva de un derecho a una parte contratante, es preciso que sea clara, terminante y expresa, es decir, que no exista duda de cuál sea la voluntad real del arrendatario, que implique una decisión consciente y voluntaria a la pérdida del beneficio legal de que disfruta (sentencias de la Audiencia de Huesca, Sección 1ª, 26-09-2006, y del Tribunal Supremo de 31-10-1968, 18-06-1969, 14-05-1982, 26-06-1989, 17-03-1992).
