Los balcones son elementos comunes del edificio

Los balcones son elementos comunes del edificio

Los balcones son elementos comunes del edificio

Los balcones son elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Se deduce de la lectura del artículo 396 del Código civil. Son elementos comunes por destino las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

El artículo 553-41 del Codi civil de Catalunya considera elementos comunes las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.  Se refiere sin mencionarlos a los patios interiores, las terrazas y los balcones.

Los artículos 10.1 y 14.c) de la Ley de propiedad horizontal,  relativos a las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios que van a a cargo de todos los propietarios, son aplicables a los balcones. En Catalunya, en el mismo sentido, son de aplicación los artículos 553-44 y 553-45 del Codi civil.

Una comunidad de propietarios de las Islas Baleares adoptó un acuerdo en el que se imponía a determinados propietarios, y no a todos ellos, la reparación a su costa de los llamados “invernaderos”, “miradores” o “balcones cerrados”.  (En Catalunya se llaman glorietes y son muy característicos de la arquitectura modernista.)

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Los propietarios afectados impugnaron el acuerdo. Fue declarado nulo en  primera instancia  y posteriormente por la Audiencia Provincial de Baleares en sentencia de 26 de mayo de 2014. Os resumo el fallo de la Audiencia:

  • La propia comunidad de propietarios admite implícitamente que los elementos arquitectónicos discutidos  son comunitarios.
  •  El tema en litigio es una cuestión eminentemente técnica. Hay que recurrir a la prueba pericial  y a la de reconocimiento judicial.
  • De todo ello concluye que en los denominados “miradores” de la finca no hay ningún espacio delimitado, no existe ningún balcón. La superficie acristalada con una estructura de madera no es otra cosa que cerramiento de la fachada, el elemento que sirve de límite entre la vivienda y el exterior del edificio.

Los problemas aparecerán cuando se cierre un auténtico balcón con aluminio u obra, cuando el propietario del elemento privativo que tiene el único acceso al balcón cambie el pavimento, instale allí el aparato exterior del aire acondicionado, macetas, banderas que no sean del agrado de todos los vecinos……

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