La sentencia 164/2014, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 4 de abril de 2014, que resuelve un recurso de casación sobre un caso de alteración de fachadas, afirma, conforme a la doctrina jurisprudencial establecida respecto a las alteraciones de elementos comunes en otras sentencias (de 17 de noviembre de 2011, 28 de marzo de 2012 y 3 de marzo de 2010), lo siguiente:
La necesaria autorización para actuaciones que impliquen la alteración de elementos comunes no es exclusiva para casos que afecten a la estructura del edificio o a ,su seguridad, sino también para aquellos relativos a la configuración estética o estado exterior.
La valoración de las alteraciones debe responder a criterios objetivables, no a los subjetivos de las partes.
La existencia de presuntas modificaciones no autorizadas previamente no exime de la necesaria autorización».
No se puede alterar un elemento común sin permiso comunitario
Cualquier comunero que pretenda realizar una obra que modifique o altere un elemento común debe contar con la autorización de la comunidad de propietarios. Por ejemplo derruir paredes maestras en el interior de un piso.
Las alteraciones más frecuentes y conflictivas son el cerramiento de patios, terrazas y balcones con estructuras de aluminio y la colocación de aparatos exteriores de aire acondicionado en las fachadas.
La lista de elementos comunes no modificables sin pemiso
Una lista de elementos comunes bastante completa se lee en el artículo 396 del Código civil, que empieza por decir que los elementos comunes del edificio son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como:
- el suelo
- vuelo
- cimentaciones y cubiertas
- elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga
- las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores
- el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo
- los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo
- las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
En Twitter: @joseptermens
No hay motivos para declarar ilegales las obras de cerramiento ejecutadas por los demandados, se acredita la existencia de otras obras de iguales características consentidas por la #Comunidad de propietarios
AP La Rioja, Sec 1ª, 16-12-2022#Derecho
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 25, 2023
Acreditado que las #obras realizadas por el comunero de acceso al patio interior no alteran la estructura ni configuración del edificio, no se precisa autorización de la #Comunidad de propietarios para las mismas
AP #Madrid , Sec. 12.ª, 16-11-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) February 6, 2023
