Sobre la obligación del inquilino de devolver limpia la vivienda al finalizar el alquiler

Sobre la obligación del inquilino de devolver limpia la vivienda al finalizar el alquiler

Sobre la obligación del inquilino de devolver limpia la vivienda al finalizar el alquiler

 

Este artículo sobre la obligación del inquilino de devolver limpia la vivienda cuando ha acabado el arriendo y, por consiguiente, el derecho que al respecto tiene el casero, lo dividiré en dos puntos:

  • En qué estado de limpieza debe devolver el arrendatario la vivienda que alquiló.
  • La validez de la cláusula contractual que establece que se descontará de la fianza el gasto de limpieza.

 

¿Está el inquilino obligado a devolver limpia la vivienda cuando finaliza el contrato de alquiler? 

El sentido común dice que sí.

La ley también dice que sí. Y da igual cual haya sido la conducta del casero durante el arriendo.

Concretamente, el Código Civil dice que el arrendatario debe usar la vivienda como “un diligente padre de familia” (artículo 1555), y a devolver la cosa alquilada en el estado en que la recibió (artículo 1561). Y, dado que la ley  presume que el inquilino recibe limpia la casa, también debe devolverla limpia.

Hay muchas sentencias que condenan al arrendatario al pago de los gastos de limpieza de la vivienda cuando se ha devuelto sucia. Por ejemplo: las sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria, Sección 2ª, 68/2010, de 28 de enero, y de Zaragoza, Sección 4ª, 535/2010, de 26 de noviembre. Estas sentencias tienen su origen en reclamaciones de fianzas no devueltas o en demandas de reclamación de cantidad del casero contra el inquilino, cuando la fianza no basta para cubrir las obligaciones de aquél.

Sin embargo, hay que distinguir entre la obligación del inquilino de devolver limpia la vivienda y la limpieza para poner a punto un piso que ha estado alquilado varios años.  Muy ilustrativa al respecto es la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 27 de enero de 2010, recurso 1015/2008. La sentencia de la Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, 501/2017, de 1 de diciembre, dice que debe excluirse de los daños que debe asumir el arrendatario aquellos que respondan “a la necesaria actividad de limpieza de una vivienda tras el uso de la misma y ante la entrada de los nuevos moradores“.

 

¿Es válida la cláusula que establezca que se descontará de la fianza el gasto de limpieza a la devolución de la vivienda?

Esta pregunta hay que responderla según lo dicho anteriormente. El casero sólo podrá cobrar al arrendatario el coste de limpiar la casa cuando éste no la devuelva en las condiciones en que la recibió. Es decir, la cláusula no será válida.

Y tampoco podrá exigir al inquilino que le devuelva la casa exactamente en el mismo estado, sino que tendrá que asumir el desgaste por el uso normal de la misma y el paso del tiempo.

Por otro lado, hay que tener muy presente que en litigios judiciales sobre reclamaciones de fianzas no devueltas o desperfectos en la vivienda que la fianza en metálico no alcanza a cubrir las pruebas que se presentan, y que valora el juez según las reglas de la “sana crítica” (racionalmente), son esenciales. En estos casos no estamos nunca ante debates jurídicos, sino estrictamente fácticos, de hechos.

Por ejemplo, la sentencia de la Audiencia de Valencia, Sección 7ª, 184/2017, de 11 de mayo, no estimó la demanda de un casero que reclamaba 220 € por trabajos de limpieza en una vivienda que había estado alquilada durante cinco años.

Con estos argumentos:

  • No se acreditó que los trabajos de limpieza los motivara un uso de la misma que excediera de su destino normal.
  • La empresa de limpieza no pudo concretar cuál era el estado del piso cuando fue alquilado en comparación con su estado cuando la limpió.
  • No constaba en las facturas de la empresa que limpió la vivienda “en que consistieron los trabajos de limpieza, que bien pudieran deberse a la normal necesidad de higiene ante un nuevo alquiler“. Fijaos hasta que punto es importante que quede claro qué se limpió.

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