La fianza es una prenda irregular. El inquilino garantiza con una suma de dinero el cumplimiento de sus obligaciones para con el casero: el pago de las rentas, de los servicios y los suministros, de los desperfectos.
Por consiguiente, la devolución de la fianza, o de parte de ella, deberá realizarse una vez el arrendador haya comprobado que el inquilino nada le adeuda por dichos conceptos.
Cuando me preguntan qué plazo tiene el arrendador para devolver la fianza del alquiler yo siempre contesto que la ley no establece un plazo. Por lo menos, no directa y claramente. Ni para el contrato de alquiler de vivienda ni para el arrendamiento de local de negocio.
El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice: El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Puesto que la ley no es clara, los tribunales han tenido que interpretar el precepto.
La fianza debe devolverse al concluir el alquiler
Este criterio no tiene sentido. La fianza no puede tener que devolverse en el mismo momento de la entrega de las llaves.
Esto sólo tiene sentido cuando la casa arrendada se revisa en el momento de entrega de las llaves y se firma en un documento que dice que no hay desperfectos en la misma. Lo que no suele ocurrir.
Además, hay que esperar a saber el saldo de los suministros. Probablemente llegarán facturas parte de las cuales son de consumos del inquilino, que deberán restarse de la fianza.
Pero hay tribunales que opinan así. Por ejemplo, la Audiencia Provincial de La Coruña, Sección 6ª, sentencia de 11-9-2015
También es de este parecer la Audiencia de Alicante, Sección 5ª, que en la muy reciente sentencia 108/2019, de 28-2, y en las 513/2008 y 203/2010, precisa que el momento de acreditar los daños debe coincidir con el de la entrega. Es el momento de constatar el estado del inmueble y hacer las manifestaciones oportunas al respecto.
Según estos magistrados la exigencia de máxima proximidad temporal entre la entrega de la posesión por el arrendatario saliente y la constatación del estado del inmueble responde a la finalidad de comprobar si existen daños que puedan imputarse a aquel.
Es un criterio que protege al inquilino.
Y es que el artículo 1563 del Código Civil culpa al arrendatario del deterioro que haya sufrido el inmueble, salvo que pruebe que se originó sin culpa suya. El arrendador puede revisar el estado de la vivienda sin el arrendatario, hacer peritajes, presupuestos, etcétera. La consecuencia en un juicio en que se reclame la devolución de la fianza es que los peritos y técnicos y testigos del casero siempre dirán que los desperfectos analizados se deben al mal uso por parte del inquilino, o que no los habría sin su culpa. Por ello, siempre aconsejo a los arrendatarios hacer un peritaje antes de entregar el inmueble.
Para la devolución de la fianza el arrendador tiene un plazo de 30 días
Esta es la interpretación de la LAU que me parece más acertada, y la mayoritaria en los tribunales. La defienden las sentencias de la Audiencia de Pontevedra, Sección 6ª, de 4-3-2016, de Girona, Sección 1ª, nº 529/2018, y de Madrid, Sección 4ª, nº 369/2013. Resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene un mes para devolver la fianza o determinar el saldo a restituir.
La sentencia de la Audiencia de La Coruña, Sección 6ª, nº 47/2016, lo explica de la siguiente manera:
- El cómputo empieza el día que se entrega la posesión de la finca al casero. Lo que no equivale a la fecha de finalización del arrendamiento.
- A partir de la entrega el arrendador tiene 30 días para valorar los desperfectos y los suministros y rentas que pueda deber el inquilino.
- En este plazo de 30 días el casero debe comunicar al arrendatario el destino que dará a la fianza. Como prenda irregular que es puede apropiársela si el inquilino no ha cumplido sus obligaciones.
- Si el casero deja transcurrir este plazo sin decir nada, o sin justificar al inquilino su deuda, la suma de la fianza – y la de la garantía adicional y el depósito, que también son fianza – devenga el interés legal del dinero, y el arrendatario tiene derecho a exigir su restitución.
- Lo dicho no es incompatible con el plazo de prescripción que tiene el arrendador para reclamar la deuda. Si se comunica lo que se debe la fianza queda afecta, por todo el tiempo que dura el plazo de ejercicio de la acción, que es de 5 años – de 10 en Cataluña – a la reclamación del arrendador. Si no hay tal comunicación decae la razón de retención de la fianza.
El plazo de 30 días no es de caducidad
Según la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4ª, nº 80/2016, el plazo de 30 dias no es de caducidad. Dice:
- Cuando el artículo 36.4 de la LAU regula el plazo de un mes para devolver la fianza lo hace como periodo a partir del cual se considera que el arrendador incurre en mora y esa devolución, de ser procedente, lo será con los intereses legales.
- Lo que no se regula en dicho precepto es un plazo de prescripción o caducidad para la reclamación por el arrendador.
- El plazo de prescripción de la reclamación del casero es el general de las acciones personales.
En el mismo sentido se pronuncia la Sección 7ª de la Audiencia de Valencia en su sentencia nº 61/2018, de 16-2: el retraso en la devolución de la fianza no determina su pérdida sin más, sino el devengo de intereses.
¿Se puede pactar un plazo de devolución de la fianza superior a 30 días?
Sí, se puede. Lo he visto en algunos contratos, y lo he redactado en otros: se alarga hasta 60 días. Lo que no se puede es establecer un plazo desproporcionado.
