¿Cómo debe pactarse un aval en un contrato de alquiler en interés del casero?

El aval es una institución jurídica que puede existir en casi cualquier contrato. Se regula en los artículos 1830 y siguientes del Código Civil.

No hay ninguna norma específica para el aval en los alquileres de fincas urbanas. Es importante entender que lo dispuesto en el Código Civil sobre la fianza es derecho dispositivo y supletorio de lo que no se pacte en el contrato de alquiler.

En cualquier contrato de alquiler, además del arrendatario o inquilino,  que tiene la obligación de pagar la renta y los demás conceptos que se pacten puede haber uno o varios avaladores o fiadores que asumen todas o alguna de las obligaciones del inquilino si este no cumple. Incluye el pago de servicios y suministros, de tributos, la renta, daños y desperfectos y las indemnizaciones por desistimiento y por aplicación de cláusulas penales. El fiador no puede obligarse a más de lo que se obliga el arrendatario, pero sí a menos. Interesa a la propiedad del inmueble y al arrendatario que el avalista se obligue a cubrir todas las obligaciones contractuales.

El avalista o fiador es un tercero ajeno al contrato de alquiler, que tiene una relación tanto con el casero acreedor como con el inquilino a quien avala. De hecho, el aval es otro contrato, no un anexo al contrato de alquiler, aunque esté en el mismo documento.

Con el casero tiene una obligación subsidiaria: sólo se origina con el incumplimiento del inquilino.

El avalista es acreedor del arrendatario avalado, pues tiene derecho a ser indemnizado por éste y a actuar contra él en los supuestos del artículo 1843 del Código Civil.

Puesto que el aval se constituye como una garantía de que lo que no pague el arrendatario lo pagará el fiador, el casero debe salvaguardar sus intereses con una cláusula en la que el aval figure de la manera más amplia y clara posible. 

Y más teniendo en cuenta que las cláusulas del aval relativas al fiador se interpretan restrictivamente, de la forma más favorable a éste (AP Valencia, Sección 7ª, 7-6-2017).

En interés del arrendador hay que pactar:

1.- La renuncia del avalista a los beneficios de orden y excusión.

El beneficio de orden implica que el arrendador sólo se podrá dirigir contra el fiador después de haber reclamado al deudor. El beneficio de excusión, que se reconoce al avalista, salvo pacto en contrario, en el artículo 1830 del Código Civil. significa que el casero debe agotar todos los recursos patrimoniales del inquilino deudor antes de actuar contra el fiador. Tanto al casero como al inquilino les interesa eliminar ambos beneficios.

Si se acuerda una fianza ordinaria y solidaria el  fiador goza de los beneficios de orden y excusión (Audiencia de Barcelona, Sección 13ª, 27-11-2015).

Caso de haber más de un fiador para un mismo contrato de arrendamiento, hay que pactar la solidaridad entre ellos excluyendo el beneficio de división que les otorga el artículo 1837 del Código Civil.

El beneficio de división implica que cada fiador responde de una parte de la deuda y, entonces, el casero sólo puede reclamar dicha parte a cada uno de ellos. Obviamente, es mejor poder actuar contra todos ellos a la vez.

El avalista debe constituirse en fiador solidario e indefinido, consentir expresamente las prórrogas contractuales que se acuerden y admitir que su responsabilidad permanecerá vigente durante las prórrogas del alquiler y la tácita reconducción del mismo.

Es relevante esto último porque en los tribunales no hay acuerdo sobre la responsabilidad del fiador en las prórrogas del contrato locativo que se pactan sin su intervención.

Entre las Audiencias que sentencian que la responsabilidad del avalista no se extiende más allá de la duración pactada están las de Barcelona, Sección 13ª, sentencias de 27-2-2013 y 12-6-2014, y la de Madrid, Sección 21ª, sentencia de 8-3-2005.

Otras secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, la 13ª, sentencia de 10-1-2013, y la 14ª, sentencia de 7-12-2011, consideran que la responsabilidad del avalista dura todo el tiempo que dure el arriendo. En el mismo sentido, la Audiencia de Cádiz, Sección 2ª, sentencia de 25-5-2011, y la de Pontevedra,  Sección 6ª, sentencias de 14-2-2011 y 13-12-2018, para las cuales el fiador responde de todas las obligaciones del inquilino mientras dure el contrato salvo pacto en contrario.

Es muy importante para el casero alargar la responsabilidad del fiador al período de tácita reconducción. El artículo 1567 del Código Civil dice que «en el caso de la tácita reconducción , cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal«. Fallan que el avalista no responde de las obligaciones del arrendatario en el período de tácita reconducción las sentencias de la Audiencia de Álava, Sección 1ª, de 18-4-2016, de Cantabria, Sección 4ª, de 11-3-2015, y de Cádiz, Sección 2ª, de 25-5-2011.