El problema de comprar un piso con la terraza o el balcón cubiertos

El problema de comprar un piso con la terraza o el balcón cubiertos

El problema de comprar un piso con la terraza o el balcón cubiertos

 

En Barcelona hay muchos áticos con terraza y pisos con balcones que tienen la terraza y el balcón total o parcialemente cubiertos, con cerramientos de aluminio e incluso de obra. De esta forma, el piso gana espacio.

Lo normal es que los compradores de este tipo de pisos se encuentren con que en la escritura de los mismos no figura el espacio cubierto como tal. Aparece como lo que es: una terraza o un balcón, una salida al exterior.

¿Por qué?

Porque ocupar la terraza y el balcón, total o parcialmente, no es legal.

Normalmente, terrazas y balcones son elementos comunes de uso privativo. Es decir, son elementos comunes, pertenecen a los propietarios en proporción a su cuota de participación en la comunidad. Por consiguiente, construir en ellos sin permiso de la comunidad no es posible. En términos jurídicos, es ejercer un derecho de accesión en un espacio ajeno.

Si son elementos privativos, si forman parte de la propiedad del piso, podemos prescindir hasta cierto punto de la comunidad de propietarios, pero no del Ayuntamiento. Cualquier construcción nueva en un edificio, incluyendo la segregación de viviendas, debe contar con el beneplácito administrativo. Sin él es imposible legalizar la construcción. La intervención del Ayuntamiento es igualmente necesaria cuando la terraza o el balcón es un elemento común de uso privativo.

Es habitual que la comunidad de propietarios no haya dado el permiso para cubrir el balcón y la terraza, pero tampoco se haya opuesto; como es normal que el Ayuntamiento no se haya enterado de que balcón y/o terraza están cubiertos (o le dé igual). Pero la construcción en la terraza y el balcón no se puede legalizar, en el sentido de que no se puede inscribir como parte de la vivienda en el Registro de la Propiedad. En el mejor de los casos, no se podrá tocar si han transcurrido los plazos de prescripción civiles y administrativos. 

 

El problema de las obras ilegales

Pero puede ser que la comunidad se haya opuesto a que se cubran terraza o balcón, o que no haya dicho nada y un vecino de la escalera (o de otra) hayan denunciado el hecho al Ayuntamiento. Y todavía peor: además, también puede ser que los plazos de prescripción no hayan transcurrido.

En tales casos, el vendedor debería ser honesto y decirle al comprador cuál es la situación. Cuándo se hizo el cerramiento, si se opuso o no la comunidad de propietarios, si hay algún proceso judicial en marcha, si el Ayuntamiento ha abierto un expediente sancionador.

El comprador puede averiguarlo. Puede dirigirse a la comunidad y preguntar.

¿Y si el vendedor no dice nada y el comprador tampoco hace nada? 

Hay un ejemplo de lo que pasa si el vendedor no dice nada y el comprador no es diligente. Lo encontramos en una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11ª, de 30 de marzo de 2017.

En el litigio que se ventilaba, un matrimonio había comprado una vivienda con elementos comunes cubiertos, cuando la comunidad de propietarios ya había iniciado un proceso judicial para que se retiraran los elementos constructivos. La comunidad de propietarios ganó el pleito después de que se hubiera efectuado la venta.

Obviamente, los compradores tuvieron que desmontar todo lo construido en el elemento común. La sentencia que ordenaba desmontar lo construido se ejecutó frente a quienes eran propietarios de la vivienda cuando la resolución devino firme. Lógico. De lo contrario, sería muy sencillo llevar a cabo obras de ocupación de elementos comunes por el hecho de que el vendedor no hubiera informado al comprador de dicha ocupación. No es admisible que el comprador, el propietario actual, no sea responsable ante la comunidad por obras anteriores realizadas por anteriores  propietarios.

A los nuevos propietarios, que se quedaron sin cerramiento, sólo les quedó, como dice la sentencia «…las acciones de todo orden (indemnizatorias, rescisorias o de reembolso) …..frente a quienes les transmitieron la propiedad». 


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