Los Principios del Derecho Europeo de la Contratación como argumento para modificar un contrato de alquiler

Los Principios del Derecho Europeo de la Contratación como argumento para modificar un contrato de alquiler

Los Principios del Derecho Europeo de la Contratación como argumento para modificar un contrato de alquiler

 

Antes de publicar este artículo publiqué este sobre la posibilidad de modificar o resolver un contrato de alquiler a causa de la crisis económica derivada del coronavirus aplicando la doctrina jurisprudencial “rebus sic stantibus.

Si en el post sobre la “rebus sic stantibus” me refería a la modificación del contrato de arrendamiento por vía judicial, este trata de las bases jurídicas que justifican el derecho de una parte a pedir a la otra la modificación de lo pactado.

Este derecho se basa en los Principios del Derecho Europeo de la Contratación (PECL, las siglas en inglés de Principles of European Contract Law). La versión original en inglés la podéis consultar aquí;  y aquí en castellano.

Los Principios del Derecho Europeo de la Contratación no son derecho vigente. Lo que pretenden es esclarecer las reglas básicas del derecho de los contratos  y las obligaciones que la mayoría de los sistemas jurídicos de los Estados miembros de la Unión Europea tienen en común. Sin embargo, hay bastantes sentencias del Tribunal Supremo y de tribunales inferiores que las mencionan. Por ejemplo la de la Sala Civil de 17-1-2013.

El Código Civil español no contiene una de la reglas. Se trata de la que permite a uno de los contratantes pedir al otro la novación contractual fundamentándola en circunstancias sobrevenidas. Aunque tampoco la prohíbe. De hecho el artículo 1289  permite modificar las condiciones contractuales en determinadas condiciones en virtud del principio de justicia conmutativa o equivalencia de las prestaciones.

La cuestión es muy simple. El mundo, las circunstancias, la coyuntura es volátil. El Derecho no puede ser ajeno a esta realidad.

 

El cambio de circunstancias en los PECL como base para modificar un contrato de arrendamiento

El artículo 6:111 dice lo siguiente:

1. – Las partes deben cumplir sus compromisos aún cuando sean más onerosos como consecuencia de un aumento de los costes de la ejecución o por disminución del valor de la contraprestación que reciben.  La regla general es que las partes deben estar a lo pactado y, a su vez, se les insinúa que deben establecer supuestos de modificación del acuerdo.

2.- Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que:

  • Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. Lógico. Pero aquí lo importante es que si las circunstancias existen antes de celebrarse el contrato y una de las partes las desconocía el mecanismo legal no opera.
  • En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. Parece pensado para el parón de un día para otro por el Covid-19.
  • A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le puede exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias. No se puede exigir al arrendatario el pago de la renta si tiene el negocio cerrado por la pandemia.

3.- Si en un plazo razonable las partes no alcanzan un acuerdo al respecto, el juez o tribunal podrá:

  • Poner fin al contrato en los términos o fecha que considere adecuado. Resolución del contrato.
  • O adaptarlo, de manera que las pérdidas y ganancias resultantes de ese cambio de circunstancias se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa. La modificación del contrato debe primar sobre la resolución. .

Además, hay una penalización a la parte, porque “En cualquiera de los casos, el juez o tribunal podrá ordenar que la parte que se negó a negociar o que rompió dicha negociación de mala fe, proceda a reparar los daños causados a la parte que sufra dicha negativa o dicha ruptura”.

 

Condiciones de aplicación

Las condiciones de aplicación son:

1.- La excesiva onerosidad de la prestación. El artículo 6:111 del PECL se basa en el 1467 del Código Civil italiano. Este dice que en contratos de tracto sucesivo (el de alquiler lo es pues el inquilino paga la renta periódicamente), si la prestación de una parte se ha convertido en excesivamente onerosa por un suceso extraordinario e imprevisible, dicha parte puede pedir la resolución del contrato. La resolución no puede pedirse si la onerosidad sobrevenida entra dentro de los riesgos normales del contrato – no se puede pedir la resolución del contrato de alquiler de un bar porque la recaudación desciende. La parte contra la que se pide la resolución contractual puede evitarla ofreciendo la modificación del acuerdo. Lo mismo dice el artículo 1195 del Código francés desde la reforma de 2016.

2.- Los hechos que dan lugar a la excesiva onerosidad de una prestación deben ser absolutamente imprevisibles para una persona razonable. No se trata de que la prestación sea imposible. La prestación debe ser posible; en nuestro caso el dinero para pagar la renta siempre existe. Para el deudor la prestación es posible, pero es una ruina: la finalidad del contrato ha desaparecido.

3.- La intervención judicial es subsidiaria. Debe haber una previa negociación entre las partes.

Aquí entramos en un territorio poco explorado: la mediación. La mediación es ayudar a las partes a cooperar para buscar una solución para que ambas pierdan lo menos posible. Es lo contrario de enfrentarse en un juzgado o recurrir a un árbitro; el remedio te lo da un tercero y puede no gustar a nadie.

Algunos jueces (supongo que en parte por la saturación crónica de los juzgados) afirman que cualquier litigio judicial debe ir precedido de un intento acreditado de mediación dirigido y liderado por un abogado. Añaden que el tribunal debería hacer una criba de los casos que entran: separar los que deben ir a mediación y/o conciliación de los que deben fallar ellos. No me parece descabellado.


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