• Que el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes (artículo 1256 del Código Civil), tiene sus excepciones en el propio Código Civil, como en el contrato de mandato y en el de ejecución de obra. La  Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, tiene la excepción en su artículo 11:  el inquilino puede desistir transcurridos 6 meses de arriendo. El artículo 56 de la LAU 1964 permite el desistimiento con la carga de abonar la renta del tiempo que faltare para el transcurso del plazo pactado.
  • Sobre la duración indefinida del arrendamiento el notario dice que el contrato tiene un plazo perfectamente determinado de 55 años; que las prórrogas no son forzosas, sino voluntarias, y no quedan a voluntad del arrendatario; que la LAU no prohíbe las prórrogas sucesivas del contrato ni fija un plazo máximo de duración del alquiler de vivienda. Por otro lado la misma LAU regula en el artículo 16 la extinción del alquiler por la muerte del inquilino y los derechos de subrogación contractual que, una vez extinguidos, finalizan el contrato por expiración del plazo.
La decisión de la DGRN de 8 de mayo de 2018

 

La DGRN acepta el recurso del Sr. notario teniendo en cuenta sus argumentos, los artículos 1255 y 1256 del Código Civil, 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, 11 y 16 de la LAU, y  las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 y 14 de julio de 2010. El contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Añade la DGRN:

  • En el contrato hay un preaviso de desistimiento con una antelación de 2 meses, superior a la mínima legal de 30 días, lo que no conculca la ley.
  • Se pactan unas indemnizaciones que son legales porque no incumplen las previstas en el artículo 11 LAU.
  • El posible escollo de que no haya necesidad del transcurso de 6 meses de alquiler para desistir se salva porque  la calificación registral se produjo más de 6 meses después de la firma del contrato, por lo que se cumple el requisito legal. Yo creo que es legal pactar que el inquilino pueda desistir antes de que transcurran 6 meses del arriendo porque le beneficia. Lo que no se puede pactar es un obligado cumplimiento de un año.

Las resoluciones de la DGRN son de carácter administrativo. Se pueden recurrir ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de 2 meses desde su notificación; se siguen los trámites del juicio verbal, según lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Desconozco si se recurrió o no.

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