Los trámites para modificar los estatutos de una comunidad de propietarios no son fáciles, aunque la burocracia que conlleva es más sencilla que constituir una comunidad.
El problema de los estatutos de una comunidad de propietarios es la redacción. Hay que saber lo que se puede estipular y lo que no se puede estipular. Porque los estatutos son la regulación básica de un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal.
Unos clientes me encargaron que redactara unos nuevos estatutos para un edificio de una localidad vecina de Barcelona. En realidad una modificación, porque ya había estatutos. Se trataba de una redacción a la carta, pensada para dicho inmueble.
Algunos de los aspectos que se regulan en estos estatutos son:
- La prohibición de alterar paredes maestras, prohibición pensada para las paredes de carga que están dentro de las entidades privativas.
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- Los locales del inmueble no pueden dedicarse a actividades relacionadas con la hostelería y la restauración: bares, bares musicales, restaurantes, karaokes, cocinas y similares. Tampoco a aquellas actividades que precisen de una salida de humos o del uso de máquinas que emitan un ruido que pueda resultar molesto para los vecinos del inmueble y de las fincas adyacentes.
- Las viviendas de las plantas primera segunda y tercera sólo podrán dedicarse a vivienda habitual de personas físicas. Queda expresamente prohibido que puedan dedicarse al alquiler vacacional, al alquiler de pisos por habitaciones y a cualquier otra actividad relacionada con la hostelería, así como a despachos de profesionales o a sedes de empresas.
Las prohibiciones relativas al uso de las viviendas y locales ha sido avalada recientemente por dos sentencias del Tribunal Supremo relativas a la prohibición de apartamentos turísticos. Se trata de garantizar la tranquila convivencia entre sus habitantes.
El problema de estos estatutos estaba en la regulación de la división de los gastos del ascensor
El artículo 553-30 del Codigo Civil catalán (CCCat) establece que los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas van a cargo de todos los propietarios. Se entiende que cada comunero contribuye según su cuota de participación, aunque nada se opone a que la comunidad se organice de otra manera, siempre con las mayorías exigidas en cada caso.
En este edificio se van a repartir los gastos de la instalación del ascensor de la siguiente forma:
- Los locales no contribuirán a los gastos de su instalación del ascensor, ni a gasto alguno relacionado con el ascensor una vez instalado.
- El resto de propietarios, los de las viviendas, se repartirán el coste de la instalación de la forma siguiente: los propietarios que voten a favor del ascensor pagarán, cada uno, el 25% del coste total de la instalación; los propietarios que se abstengan o voten en contra pagarán el resto del coste de la instalación a partes iguales. En todo caso, todos los propietarios y ocupantes de la finca tendrán derecho a usar el ascensor instalado.
Obviamente, esto está redactado para que no se instale el ascensor, que es la intención de los actuales propietarios de la finca.
El Derecho civil de Catalunya, artículo 111-6, dice que las disposiciones del CCCat y del resto de leyes civiles pueden ser excluidas voluntariamente, y renunciadas; también se admiten los pactos en contra de dichas normas, salvo que se establezca su imperatividad expresamente. Aunque dichos pactos, exclusiones y renuncias no afectan a terceros si les perjudican,
Yo tenía un cierto temor de que el notario que elevó a públicos los estatutos y el registrador@ que los inscribió pusieran pegas al reparto de gastos de la instalación del ascensor, dados los actuales requisitos de accesibilidad de los edificios. El registrador@ puede suspender la inscripción de todo o parte de una escritura. Pero no hubo problema alguno. Prevalecen la autonomía de la voluntad y el derecho de propiedad.
