Un compañero me dijo una vez que los clientes esperan que los abogados actuemos de bomberos. Vienen a consultarnos cuando el fuego ya ha causado estragos y poco podemos salvar los profesionales.
Ambos tienen que ver con la falta de impugnación de acuerdos de la junta de la comunidad de propietarios.
Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como la normativa vigente en Catalunya sobre comunidades de propietarios, permiten impugnar en vía judicial, dentro de un plazo, los acuerdos tomados en la junta de propietarios que sean contrarios a la ley o los estatutos, que constituyan un abuso de derecho o que sean gravemente lesivos para algún comunero.
El problema es que la impugnación es un procedimiento ordinario. O sea, complejo y lento. Y, además, hay que pedir al tribunal la suspensión cautelar del acuerdo, lo que no siempre se consigue.
Por supuesto, nada garantiza que la impugnación implique la anulación del acuerdo.
Pero, si no se impugna, el acuerdo es válido y ejecutable.
Esto es lo que ha ocurrido en los dos temas que tengo en el despacho ahora.
En el primero, una comunidad de propietarios ha denegado a un propietario abrir una puerta en el vestíbulo. Se trata de un local que se pretende convertir en vivienda. La propiedad ha obtenido lo más difícil: la autorización del Ayuntamiento de Barcelona para transformar el local en un piso. Pero el gobierno municipal no le permite tener la entrada al piso desde la calle por un problema (?) de accesibilidad. La pared que separa el local del vestíbulo es un elemento común del edificio. Así que la junta puede denegar la autorización para modificar la pared.
Se podría impugnar el acuerdo por abuso de derecho de la comunidad de propietarios. Pero el plazo para impugnar ya ha transcurrido, así que el acuerdo es válido y ejecutable. Ahora hay que convencer a los comuneros de que cambien de opinión (y los que votaron son una amplia mayoría).
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El segundo es una reclamación judicial de deuda. Un propietario que debe una suma considerable a su comunidad. La deuda se aprobó en una junta de comuneros, que el cliente no impugnó a su debido tiempo, aunque una parte de la suma adeudada está pagada. Esto bastaría para impugnar.
Pero si no se impugnó el acuerdo que aprueba la deuda, el acuerdo es válido y ejecutable, como recuerda la sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 447/2022, de 28 de septiembre, según lo que dispone el apartado 1 del artículo 553-30 CCCat:
Los acuerdos adoptados por la junta son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
¿Nos salvará la prescripción de la deuda?
Sólo hay una excepción a la ejecutabilidad de los acuerdos. No son oponibles los acuerdos que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes si aquel no los consiente expresamente. Aunque el acuerdo es válido (doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya sobre el artículo 553-25.4 CCCat, sentencia 3/2022, de 14 de enero).
El propietario del local no puede aprovechar la realización de #OBRAS en el edificio para cambiar el acceso al local alegando defectos estructurales en el mismo cuando no se acredita su existencia ni riesgo alguno#Comunidad de propietarios
AP Salamanca, Sec. 1.ª, 31-3-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) September 28, 2023
