¿Qué regulación tienen los contratos de alquiler de habitación?
Los tribunales han venido considerando que los contratos de alquiler de habitación en un piso compartido son arrendamientos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, regidos por la voluntad de las partes y el Código Civil común como norma supletoria.
Sin embargo, hoy se admite que un alquiler de habitación puede ser un arrendamiento de vivienda habitual, que son los que regula la LAU. A efectos de la deducción de impuestos que debe pagar el arrendador se admite que el alquiler de habitaciones puede ser vivienda habitual del inquilino.
La regulación de los contratos de alquiler de habitación en Catalunya: solo se limita la renta
El actual artículo 66 ter de la ley catalana 18/2007, introducido por la ley 11/2025, dice que el alquiler de habitaciones no desnaturaliza el carácter de arriendo de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias.
Esta ley reconoce que el alquiler de habitaciones puede ser un arriendo de vivienda habitual si el arrendatario tiene en ella su residencia habitual.
Sin embargo, no parece que deba aplicarse la LAU a estos arrendamientos, porque la ley no lo dice. El artículo 66 bis de la misma norma sí aplica ciertos aspectos de la LAU a los arriendos de temporada.
Pero la suma de los precios de las habitaciones no puede superar el máximo que tendría el piso o casa si se alquilara entera, si la vivienda está en una zona tensionada.
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Sentencia sobre la aplicación de la LAU al alquiler de habitaciones
Los hechos controvertidos. El inquilino defiende la aplicación de la LAU
Un arrendador de habitación solicitó al tribunal de Santoña (Cantabria) el desahucio del arrendatario de la misma por expiración del plazo contractual. El piso en el que se encuentra la habitación estaba ocupada por 3 inquilinos con uso compartido de elementos comunes. El arrendatario al que se demandaba estaba empadronado en la vivienda.
La sentencia de primera instancia da la razón al casero. Resuelve el contrato por haberse acabado el plazo de arriendo pactado, de nuevo en consonancia con el criterio mayoritario de los tribunales.
La Audiencia Provincial de Cantabria da la razón al inquilino
El arrendatario de la habitación no se conformó con el fallo. Recurrió contra la sentencia ante la Audiencia Provincial de Cantabria, cuya Sección 2ª dictó la sentencia número 166/2026, de 10 de marzo.
Esta sentencia cambia la consideración legal del alquiler de habitaciones en pisos compartidos. Falla que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto que la finalidad del alquiler de la habitación es el alojamiento, la necesidad de vivienda permanente del inquilino de la habitación. Por consiguiente, la duración mínima del alquiler a la que tiene derecho el inquilino de la habitación es de 5 años, no el plazo pactado en el contrato si es menor.También son de aplicación todos los preceptos del Título II de la LAU.
Para defender su postura, el tribunal se refiere al artículo 2.1 de la LAU: Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Pero este artículo era el utilizado por los jueces y magistrados para afirmar que una habitación no era una edificación habitable. Solo podía considerarse edificación habitable una vivienda entera, en consonancia con lo que dice el artículo 47 de la Constitución:
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
El alquiler de habitación como vivienda habitual: argumentos para aplicar la LAU
Preguntas frecuentes sobre alquiler de habitaciones y LAU
¿La sentencia es firme?
Probablemente no. El casero puede haber interpuesto un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
¿Los inquilinos de habitación podrán exigir que a su arriendo se le aplique la LAU?
Desde luego la sentencia comentada es un claro argumento a favor. Pero de momento es una sentencia aislada. Habrá que ver si otros tribunales optan por la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos al alquiler de habitaciones.
¿Qué duración mínima tendría un contrato de alquiler de habitación si se aplica la LAU?
Si el arrendamiento de la habitación se rige por el contrato y, supletoriamente, por el Código Civil, la duración será la pactada por las partes, que suele ser corta. Por contra, de aplicarse la LAU, arrendar el uso de una habitación tendría la misma duración mínima que el alquiler de vivienda habitual: 5 años si el arrendador es una persona física, y 7 años si es una persona jurídica.
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