La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, norma catalana y vigente solo en Catalunya, tiene un artículo sobre la conservación y rehabilitación de viviendas, el 30.
Sus apartados 1 y 2 dicen:
1. Los propietarios de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial deben conservarlos y rehabilitarlos de modo que siempre estén en condiciones de uso efectivo y adecuado, de acuerdo con lo establecido por la presente ley y la normativa (…)
En los que se refiere a los contratos de alquiler de vivienda, estos apartados sobran. Las obligaciones de reparación y mantenimiento de pisos y casas alquilados ya están en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y en los artículos 1554 y 1555 del Código Civil (CC).
La novedad de la Ley 18/2007 es el apartado 3:
Para que los propietarios puedan cumplir el deber de conservación, los arrendatarios de las viviendas deben facilitarles información sobre el estado de la vivienda y la forma de utilización y mantenimiento cuando les sea requerida. Los contratos de arrendamiento pueden incorporar un calendario de visitas del propietario o propietaria para comprobar el estado de la vivienda. El programa de visitas debe adaptarse a las necesidades del arrendatario o arrendataria y debe mantener el equilibrio entre el debido respeto a su intimidad y las necesidades de información del propietario o propietaria.
La información a los arrendadores es una obligación de los inquilinos. No informar de las obras a realizar hace a los arrendatarios responsables de los daños que las averías ocasionen a la finca (artículo 1559 CC).
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Es interesante que se diga que los inquilinos deben informar a sus caseros sobre la utilización y mantenimiento de la finca si estos les requieren. Pero lo que hay que hacer, en interés de la propiedad, es incluir la forma de hacer el mantenimiento en el contrato locativo.
¿Calendario de visitas a la vivienda?
Pensar que la única norma sobre alquileres es la LAU conduce a no tener en cuenta otras normas que inciden en los alquileres. Es decir, no hay calendarios de visitas en los contratos.
Es cierto que los inquilinos son reticentes a dejar entrar a los caseros en sus hogares. Y también es verdad que el artículo 18.2 de la Constitución consagra la inviolabilidad del domicilio. Por ello, dice la norma que El programa de visitas debe adaptarse a las necesidades del arrendatario o arrendataria y debe mantener el equilibrio entre el debido respeto a su intimidad y las necesidades de información del propietario o propietaria.
Dicho de otro modo, las visitas semanales no son aceptables, porque la necesidad de información de la propiedad no puede ser semanal, salvo graves o constantes averías.
Yo entiendo que el calendario de visitas debe figurar en el mismo contrato de alquiler desde el inicio, de forma que el arrendatario y su familia sepan a qué atenerse con las visitas.
La siguiente cláusula la encontré en un contrato de alquiler que negocié:
A los efectos del cumplimiento por parte del Arrendador de su deber de conservación y rehabilitación del Inmueble, establecido en los artículos 29 y siguientes de la Llei 18/2007 del 28 de desembre, del Dret a l’Habitatge, las Partes establecen que el Arrendador tendrá el derecho, pero no la obligación, de comprobar el estado en el que se encuentra el Inmueble para garantizar su correcta conservación. Para ello, las partes establecerán de mutuo acuerdo un “Calendario de visitas” por parte del Arrendador en el inmueble arrendado a partir de la entrada en vigor del presente contrato de arrendamiento. Dichas visitas deberán ser acordadas con el Arrendatario con un plazo previo de 72 horas.
Está cláusula puede considerarse abusiva. Se parece demasiado a la que os expliqué en este post.
Además, no es un calendario de visitas. Es la facultad de la propiedad de entrar previo aviso. Para los propietarios es mejor agendar las visitas. Si no quieren hacerlas no pasa nada. Lo comunican al inquilino y punto.
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