Cambiar el destino de un local de negocio en la ley y la jurisprudencia catalanas sobre propiedad horizontal

Cambiar el destino de un local de negocio en la ley y la jurisprudencia catalanas sobre propiedad horizontal

Cambiar el destino de un local de negocio en la ley y la jurisprudencia catalanas sobre propiedad horizontal

 

La pandemia del COVID19 ha acelerado procesos que ya estaban en marcha, como el teletrabajo. Otro de estos procesos es la adquisición de cualquier producto a través de internet, en lugar de comprarlo en las tiendas, que están desapareciendo lenta pero inexorablemente. Un ejemplo más: el cierre de las oficinas de entidades bancarias.

La desaparición de las tiendas supone que muchos locales comerciales quedan vacíos. En mi barrio de Barcelona cerró una oficina de CaixaBank que ocupaba un local muy grande. Podría alquilarse para montar un bazar de productos chinos o un supermercado, pero de ambos ya hay más de uno en la zona.

¿Qué se puede hacer con estos locales comerciales vacíos? 

La única solución es darles otro destino: garaje, trastero, vivienda.

¿Es posible? ¿es legal?

 

¿Se puede convertir un local de negocio en vivienda?

Se puede.

No hay mayor problema si todo el edificio pertenece a una sola persona.

En el régimen de la propiedad horizontal dependerá de lo que establezca el título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos, si los hay.

En el título constitutivo se divide el inmueble en locales y viviendas. No suele haber prohibición de cambio de destino de los locales, de forma que únicamente puedan usarse como establecimiento mercantil o como un determinado tipo de negocio, ni de las viviendas. Tampoco en los estatutos.

Pues bien, cuando dicha prohibición no existe ni en el título constitutivo ni en los estatutos el propietario de un local puede convertirlo en vivienda, o viceversa. Y cambiar el tipo de actividad que se realiza en el local.

La descripción inicial de los primeros dueños de la finca no obliga al posterior propietario del local elemento privativo, que puede convertirlo en vivienda.

Así lo establecen las sentencias 23/2011, de 3 de junio, y 14/2020, de 21 de mayo, del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya (TSJCat en adelante), Sala Civil y Penal, Sección 1ª.

El TSJCat sigue la doctrina del Tribunal Supremo, contenida en las sentencias de 24-07-1992, 23-02-2006 y 12-10-2008. La mera descripción del edificio no supone una limitación de uso o de las facultades inherentes al derecho de propiedad. Los copropietarios no pueden ser privados de la libre utilización de la finca como consideren más adecuado, salvo que el uso esté legalmente prohibido o limitado por las normas del inmueble.

Además, el artículo 553-10.2.c) CCCat establece que no es necesario el acuerdo de la junta de propietarios para modificar el título constitutivo si se trata de alteraciones de destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban expresamente. Por supuesto, los estatutos pueden cambiarse.

 

Las obras y otros problemas

Pese a lo dicho, convertir un local en vivienda, o un piso en un despacho, o cambiar el negocio en un local, no es tan sencillo como parece.

El hecho de que sea posible y legal el cambio no significa que la comunidad de propietarios esté obligada a autorizar las obras necesarias para el nuevo destino.

Por ejemplo, si se pretende instalar un restaurante en un local no pensado para ello y es necesaria una salida de humos la comunidad puede denegar la obra. (Aunque el comunero puede llevar la decisión comunitaria a la justicia.) La comunidad puede negarse a autorizar aperturas de puertas en las fachadas y otras obras que afecten elementos comunes; la mayoría necesaria para aprobarlas es de 4/5 partes de propietarios y cuotas.

La comunidad de propietarios tampoco está vinculada por la concesión de una licencia del Ayuntamiento para desarrollar una concreta actividad (Tribunal Supremo, sentencia de 25-06-2013). Dice la sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sección 1ª, 103/2020, de 13 de marzo: “..las licencias siempre se otorgan salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero, de forma que la licencia no altera las situaciones jurídicas existentes entre el sujeto autorizado y terceras personas (la comunidad de propietarios)”.

Por otro lado, la transformación de un local en un piso puede conllevar nuevas obligaciones para los propietarios. Dijo la sentencia 190/2012, de 30 de marzo, de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que si el cambio supone el uso de determinados servicios o elementos comunes a los que antes no se accedía y, por ello, los propietarios estaban exonerados del pago de gastos comunes, deberán pasar al abono de los mismos.


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