Lo que dice el Tribunal Supremo sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en los contratos de arrendamiento

Lo que dice el Tribunal Supremo sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en los contratos de arrendamiento

Lo que dice el Tribunal Supremo sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en los contratos de arrendamiento

 

Hay un principio en Derecho de obligaciones y contratos: pacta sunt servanda: los pactos deben cumplirse. La frase tiene una segunda parte: rebus sic stantibus: “estando así las cosas”. 

Se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración. Por consiguiente, cualquier alteración sustancial de estas circunstancias puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones, o a la resolución del contrato.

La crisis económica de 2008 hizo resurgir la aplicación de este principio.

Ahora lo ha hecho la crisis del coronavirus. Pensad en empresas que hayan alquilado hoteles en la costa que han estado vacíos o cerrados en verano. O en tiendas de souvenirs para turistas. Hablamos de alquileres para uso distinto de vivienday de alquileres de industria. 

El problema en España es que la cláusula rebus no está regulada en la ley, al contrario de lo que ocurre en la mayoría de países europeos.

Por ello, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es esencial para entender cómo funciona.

Lo primero que hay que entender es que es una modificación o resolución excepcional. Opera en sentido contrario a la autonomía de la voluntad y merma la seguridad jurídica derivada del valor y eficacia de lo pactado (sentencias de 17-5-1957 y 18-7-2004 ).

 

Las primeras sentencias del Tribunal Supremo

En las de  14 de diciembre de 1940 y 17 de mayo de 1941 el TS no niega la revisión del contrato por alteración de las circunstancias, pero tampoco se decide a aceptarla claramente. Dijo que la revisibilidad puede suponer un grave quebranto a la obligatoriedad del contorno – un efecto contagio.

En la sentencia de 17 de mayo de 1957  decía que, aunque la cláusula rebus sic stantibus no estaba legalmente reconocida (como hoy), dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que podía servir, existía la posibilidad de que fuera elaborada y admitida por los tribunales. También la calificaba de peligrosa y decía que “debe admitirse cautelosamente“.

La sentencia de 6 de junio de 1959 admite aplicación de la “rebus sic stantibus” para modificar contratos, no para su extinción. Dice: “… frente a (..) la no revisibilidad de las obligaciones (…) ha obrado la moderna doctrina resucitando la cláusula romana rebus sic stantibus, sus teorías de estabilización tendentes a corregir y compensar las grandes diferencias que la inestabilidad de los cambios y las intensas fluctuaciones de las monedas de la mayor parte de los países originan en los negocios jurídicos, sobre todo los convenios a largo plazo, que divorcian la voluntad originaria de los contratantes de la realidad efectiva al momento de su conservación“.

 

Requisitos del Tribunal Supremo para aplicar la cláusula rebus sic stantibus

Los requisitos son:

1.- En relación con la situación.

Debe haber un cambio sustancial en las circunstancias que llevaron a la firma del contrato. La sentencia 6 de junio de 1959 se refería a “circunstancias radicalmente imprevisibles“.

La alteración debe responder a un hecho distinto de los derivados de la propia naturaleza del contrato, y que no pudo tenerse en cuenta cuando se firmó.

2.- En relación con el grado de la situación.

La situación debe ser sobrevenida y extraordinaria, y de entidad suficiente para alterar el estado de las cosas de una forma relevante, lo que implica un cierto grado de permanencia (sentencias 333/2014, de 30-6,  591/2014, de 15-10, y de 19-4-1985 y 27-6-1984). El TS consideró la crisis económica de 2008 causa de aplicación de la rebus sic stantibus en las sentencias de 8-11-2012 y 17-1-2013.

La pandemia del COVID19 es un ejemplo perfecto. El auto del Juzgado de Primera instancia 1 de Valencia, de 25-6-2020, rebaja la renta de un arrendamiento de industria un 50% como medida cautelar antes de dictar sentencia.

3.- En relación con los efectos causados en el contrato.

En la sentencia de 6 de junio de 1959 el TS dice que debe haber “una desproporción exorbitante, (…) entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derriben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones“. Se frustra el fin del contrato. Hay una ruptura de la conmutatividad del contrato contenida en la regla de interpretación del art. 1289 del Código Civil: la duda se resuelve en favor del mayor equilibrio de intereses  o prestaciones

En la sentencia 333/2014, de 30-6, el Alto Tribunal dijo que la crisis podía constituir un presupuesto previo, pero no suficiente. Además deben concurrir circunstancias como pérdidas económicas reiteradas, o la desaparición del margen de beneficio, o el incremento de los costes de ejecución de la prestación. Del desequilibrio de prestaciones en un contrato de alquiler trata la sentencia 121/2008, de 29-2, de la Audiencia de Valencia, Sección 7ª.

El contrato puede modificarse o extinguirse. Por el principio de conservación de los contratos es preferente la modificación (sentencia de 29 de mayo de 1996). 

 

La carga de la prueba

La prueba de todo ello recae en quien pide la aplicación de la cláusula rebus. La acumulación de conceptos jurídicos indeterminados, como “el cambio sustancial de las circunstancias” es sólo el primer problema. Las sentencias de 17-11-2000 y 20-2-2001 no aplicaron la cláusula rebus. La primera consideró que una calificación urbanística posterior al pago de una compraventa de terrenos por una inmobiliaria no bastaba. La variabilidad urbanística de los terrenos adquiridos no era imprevisible. La segunda a una venta de carbón subvencionada durante 15 años, suprimiéndose posteriormente la subvención.

La sentencia de la Audiencia de Madrid, Sección 20ª, de 1-7-2014, falló que no bastaba alegar el retroceso sufrido en el sector inmobiliario; además, había que demostrar cómo afectaba al contrato.

 

No es posible la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

La cláusula rebus sic stantibus sólo es aplicable a los contratos de suministro periódico, contratos a largo plazo, de tracto sucesivo o de ejecución muy diferida. Entre estos, los arrendamientos de local de negocio y los alquileres de industria (Audiencia de Lugo, Sección 1ª, sentencia de 22-12-2015).

No se puede aplicar la cláusula rebus a un contrato de corta duración en el que es difícil que acezca algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro de su propio riesgo (Tribunal Supremo, 6-3-2020).

La cláusula rebus sic stantibus tampoco se aplica en:

1.- Aquellos contratos que conllevan un cierto grado de incerteza (sentencia 64/2015, de 24-2). Desarrollar un negocio en un local alquilado no asegura su éxito (AP Guadalajara, Sección 1ª, 3-2-2010). La crisis de la empresa arrendataria no supone un cambio sobrevenido con efectos resolutorios (Audiencia de Tenerife, Sección 4ª, sentencia 66/2005, de 28-2).

2.- Los que tienen una contingencia susceptible de ser asegurada, porque entra dentro del riesgo normal del contrato (sentencia 266/2015, de 19-5). Un negocio en un local alquilado cuya renta debe pagar cada mes puede asegurar una pérdida de beneficios por un cierre temporal debido a un siniestro.

3.- La sentencia de 19 de junio de 1996 excluye “los eventos ordinarios que las partes pudieron razonablemente prever como posibles al contratar y que pudieron evitar estableciendo convencionalmente los remedios oportunos, como revisión periódica del contrato, cláusulas de estabilización...”. La sentencia de la Audiencia de Málaga, Sección. 4ª, 548/2014,  no admite la reducción de la renta  en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus porque ya había una reducción pactada en el contrato de alquiler. Tampoco se admitirá si el arrendatario puede desistir (Audiencia de Huelva, Sección 2ª, 8-11-2019), o si puede pagar una indemnización por ello (TS, 15-1-2019).

Y además:

1.- Hay que cumplir con las obligaciones del contrato antes de pretender aplicar la cláusula rebus sic stantibus. La más importante: el pago de la renta (AP Ourense, Sección  1ª, 13-11-2018).

2.- No debe concurrir culpa o dolo en el arrendatario en la situación alegada (Audiencia de Baleares, Sección 3ª, 21/2010, de 21-1).


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