La cuota de participación y su modificación en el régimen de la propiedad horizontal de Cataluña

La cuota de participación y su modificación en el régimen de la propiedad horizontal de Cataluña

La cuota de participación y su modificación en el régimen de la propiedad horizontal de Cataluña

En el ámbito del Derecho de la Propiedad Horizontal el término cuota de participación tiene dos sentidos:

  • El que lo identifica con el de cuota o coeficiente de propiedad en los elementos comunes del edificio. Es un cociente, un valor porcentual que el promotor o constructor del edificio asigna a cada vivienda, local de negocio y plaza de garaje en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Se calcula dividiendo los metros cuadrados útiles de cada elemento privativo  por los metros cuadrados totales del inmueble y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad. La suma debe dar 100. Si el resultado es mayor o menor el cálculo está mal hecho.
  • Como sinónimo de la participación en los gastos comunes de la comunidad de propietarios.de cada vivienda, local de negocio y plaza de garaje

Según el artículo 553-3 del Codi civil la cuota de participación sirve para:

  • Determinar la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes: el coeficiente de propiedad.
  • Es el módulo para fijar la participación en las cargas, las deudas y beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos en caso de extinción del régimen. Es la base sobre la que se establecen los gastos comunes, los ingresos y las cuotas para formar mayorías.
Los gastos comunes

La distribución de los gastos comunes entre los propietarios no debe hacerse necesariamente en función de la cuota de participación. Así:

  • El título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos pueden establecer que algunos gastos se repartan en función de la cuota, otros a partes iguales y que en otros algunos propietarios paguen más por hacer más uso de elementos comunes, o menos por no utilizarlos. Es frecuente que los locales – que tienen un alto coeficiente de propiedad por su mayor superficie -, no contribuyan en función de ese coeficiente. Incluso puedan quedar exentos de algunos gastos: la limpieza del vestíbulo, el mantenimiento del ascensor  y el portero electrónico, la revisión de extintores de la escalera.
  • En cada junta se puede variar la contribución de los comuneros a los gastos comunes o establecer cuotas especiales para gastos o períodos concretos.  Prevalece la autonomía de la voluntad de los condueños (Tribunal Supremo, sentencia 184/2013, 7-3).

El reparto de gastos y las exclusiones estatutarias suelen ser origen de conflictos que acaban en los tribunales. Por ejemplo: la exclusión de pago de gastos en los estatutos no exime de contribuir a obras en la estructura del edificio (Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala Civil y Penal, Sec. 1.ª, 12/2012, de 2 de febrero). Todos los propietarios deben pagar la reparación de la instalación del gas  porque constan como elementos comunes en los Estatutos (Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala Civil y Penal, Sec 1ª, 20/2011, de 12 de mayo).
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 La modificación de la cuota de participación

Según el artículo 553-3.3 las cuotas de participación y su modificación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios. La cuota de participación inicial se fija en el título constitutivo de la propiedad horizontal por quienes sean entonces propietarios del edificio. Los adquirentes posteriores compran conociendo el coeficiente de participación de su finca. Modificarlo es complejo porque los acuerdos unánimes no son fáciles de conseguir. Afortunadamente, se puede recurrir a medios externos: la Administración de Justicia y la resolución extrajudicial. Hay que tener en cuenta que los medios extrajudiciales – la mediación y el arbitraje -, sólo son una opción si todas las partes en conflicto los aceptan.

La jurisprudencia es tajante. Si no hay unanimidad de los comuneros y el acuerdo de modificación de cuotas de propiedad no está en el orden del día no es posible su modificación (Audiencia Provincial de Lleida, Sec. 2ª, 5-10-2012;  de  Girona, Sección 2ª, 30-3-2011; Audiencia de  Barcelona, Sección 11ª, 27-4-2009).

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