Como muchas otras entradas de este blog, este artículo tiene su origen en consultas de clientes. En una de ellas varios afectados me contaron que en su comunidad de propietarios no se repartían los gastos comunes según la cuota de participación del título constitutivo, sino que se distribuían a partes iguales. Se quejaban de que pagaban más de lo que les tocaba por el coeficiente de participación de sus pisos.
Pese a que su queja era más que razonable, el cambio es legal.
Es cierto que la cuota de participación determina la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos (artículo 553-3.1.c) del Codi civil catalán), pero siempre salvo pacto en contrario. La ley admite que la cuota de participación no es el único sistema. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal viene a decir lo mismo.
Así pues, la cuestión es cómo se protege el interés de los comuneros que, como mis clientes, pagan más si el sistema de atribución de gasto no es la cuota de participación.
La mayoría necesaria en Cataluña para adoptar un modo de reparto de gastos comunes distinto a la cuota de participación es la de 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto, que representen las 4/5 partes de las cuotas de participación; es el quorum necesario para modificar el título de constitución del régimen de la propiedad horizontal (artículo 553-26.2.a)). Es un criterio unánime en la Audiencia Provincial de Barcelona. No hay abuso de derecho por parte de la comunidad (Audiencia de Barcelona, Sec. 13ª, 19-3-2014). Por otra parte, si no se está de acuerdo con el cambio lo que hay que hacer es impugnar el acta (Audiencia de Barcelona, Sec. 14ª, 8-5-2014).
En la Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidades de propietarios del resto de España, la modificación de las reglas contenidas en los estatutos de la comunidad requiere la unanimidad de propietarios y cuotas de participación. Lo recuerda la sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sec. 17ª, de 21-12-2016.
Por otro lado, no hacer el reparto de gastos según el coeficiente de cada elemento privativo no equivale a modificar los coeficientes, confusión corriente en las consultas del despacho. Para cambiar las cuotas de participación es necesario el voto unánime de los propietarios.
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¿Qué puede hacer el propietario que no esté de acuerdo con el reparto aprobado por la comunidad?
Los propietarios que no quieran una distribución de gastos que no sea la del coeficiente de participación tienen dos vías:
1.- Ser una mayoría de comuneros suficiente para volver al reparto de gastos por cuotas. El resto de propietarios no podrán alegar la doctrina de los actos propios para no cambiarlo, aunque haga años que se siga otro sistema. El Tribunal Supremo entiende que la vuelta a la cuota de participación para repartir gastos no tiene fecha de caducidad. La Audiencia de Barcelona, Sec 14ª, sentencia de 15-9-2016, decide que para «volver al sistema de contribución legalmente previsto, dicho acuerdo, para ser válido, precisaba tan sólo de un acuerdo por mayoría simple, y no la cuasi unanimidad de las 4/5 partes de los propietarios y las cuotas de participación».
2.- Si no hay mayoría de propietarios se puede recurrir al auxilio judicial. Y lo más probable es que el juez diga que quien no esté conforme con un acuerdo debe impugnarlo. Lo digo por experiencia.
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No es nulo ni lesivo el acuerdo que decide compensar la derrama aprobada con el saldo positivo que cada comunero pudiera tener por sus aportaciones previas a la #Comunidad de propietarios
AP #Barcelona , Sec. 11.ª, 29-4-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
Pese a que, durante años, se ha venido repartiendo los gastos comunes de forma distinta a la fijada en el Título, para volver al sistema inicial sólo es necesaria la mayoría simple
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
El plazo de prescripción para reclamar las cuotas impagadas a la #Comunidad de propietarios es de 5 años, art. 1966 CC, apdo. 3.#Tribunal Supremo, Sala Civil, Pleno, 4-11-2021#Derecho
En #Catalunya son 10 años
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) May 4, 2022
