El ruido como causa de rescisión de un contrato de alquiler

El ruido como causa de rescisión de un contrato de alquiler

El ruido como causa de rescisión de un contrato de alquiler

Barcelona y otras ciudades de su área metropolitana tienen una gran densidad de población. En el municipio de Barcelona viven 15.873,2 habitantes por kilómetro cuadrado; en L’Hospitalet de Llobregat el número de habitantes por kilómetro cuadrado asciende a 20.548,7.

Tanta gente en tan poco sitio tiene sus inconvenientes: la vivienda y el aparcamiento son caros; la convivencia puede ser difícil si no se respetan una mínimas normas; y, además, hay ruido. Esto se nota mucho cuando llega el buen tiempo y se pueden abrir balcones y ventanas. Este ruido de fondo tiene su origen,  básicamente, en el tráfico: ambulancias, autobuses, motos. En algunas calles es insoportable.

También hay ruido procedente del interior de las viviendas y de los locales de negocio, especialmente de los de hostelería. Esta contaminación acústica es una intromisión en la privacidad a la que tenemos derecho en nuestro domicilio. De este ruido tratamos en este artículo.

El ruido es un serio problema de salud pública. La Organización Mundial de la Salud ha puesto de manifiesto que la exposición prolongada a un nivel elevado de ruido tiene graves efectos sobre la salud: deficiencias auditivas, perturbación del sueño, incremento de tendencias agresivas, hipertensión, isquemia.

El ruido puede afectar nuestros derechos más básicos. El artículo 15 de la Constitución reconoce el derecho a la vida y a la integridad física y moral. El Tribunal Constitucional, sentencia del Pleno de 24-5-2001, dice  que, cuando los niveles de saturación acústica que soporte una persona rebasen el umbral a partir del cual se ponga en peligro grave e inmediato la salud, puede quedar afectado el derecho a la integridad física e impedir, en consecuencia, el libre desarrollo de la personalidad.

¿Y qué tiene que ver el ruido con el alquiler? El artículo 27.2.c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador rescindir el contrato de alquiler si en la finca se realizan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. (Este artículo de la LAU se refiere al alquiler de viviendas, pero se aplica al arrendamiento para uso distinto de vivienda si no se excluye del contrato de alquiler.) El ruido es molesto, insalubre y nocivo, peligroso para la salud y, en ocasiones, un ilícito penal, un delito:  el artículo 325 del Código Penal castiga con penas de prisión y multa la contaminación acústica, y ya hay condenas.

Esta causa de resolución no se aplica al alquiler de industria.

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 Sentencias que resuelven el contrato de alquiler por ruido

La sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia de Sevilla, de 19-1-2006, condena a los arrendatarios a cesar en la actividad exterior de los bares, a respetar los horarios de cierre y a indemnizar a los vecinos demandantes.

La Audiencia argumenta que la actividad de los locales causa una perturbación injustificada en el descanso nocturno de los vecinos y, obviamente, considera que el derecho al descanso debe prevalecer sobre el derecho a divertirse. Viene a decir lo mismo la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª, 24-9-2014.

La Audiencia de Madrid, Sección 19ª, 11-10-2007, rescinde el contrato de alquiler a los inquilinos de una vivienda por (entre otras molestias) ruidos nocturnos, música alta y zapateado.

Una decisión de la Audiencia de Alicante, Sección 5ª, 17-1-2007, rescinde el contrato de arrendamiento de un local porque la explotación de un bar causa unos ruidos que exceden de lo tolerable en la convivencia ordinaria y perturban el derecho de los vecinos a disfrutar de su vivienda, alguno de los cuales padece, por su causa, trastornos de salud.

El proceso judicial iniciado por el arrendador por actividades molestas no es incompatible con una demanda de cesación de actividades molestas instado por la comunidad de propietarios del edificio donde se ubica el local.

Sentencias que no resuelven el contrato de alquiler por ruido

El gran problema del ruido como causa de resolución de un contrato de alquiler es probarlo, para lo que siempre será necesario una pericial de medición de decibelios. Además, los tribunales tratan las causas de resolución de contratos de alquiler con carácter restrictivo, por lo que la demanda debe estar muy fundamentada. En un local abierto al público la evaluación del volumen de sonido será sencilla. Puede llevarla a cabo la policía municipal; un notario puede acompañar al perito evaluador y levantar acta. En una vivienda es más complicado.

En la sentencia del Tribunal Constitucional de 24-5-2001, se deniega el amparo a la recurrente “porque no ha acreditado ninguna medición de los ruidos padecidos en su vivienda que permita concluir que, por su carácter prolongado e insoportable, hayan podido afectar al derecho fundamental para cuya preservación solicita el amparo. Por el contrario, toda su argumentación se basa en una serie de estudios sonométricos realizados en distintos lugares de su domicilio que arrojan resultados diversos y hasta contradictorios”.

La sentencia de la Audiencia de Pontevedra, sede de Vigo, Secc. 6ª, de 22-4-2013, deniega la resolución del alquiler de un local, un pub,  porque no constan denuncias de los vecinos al ayuntamiento por ruido, ni constan mediciones acústicas de la policía local que respondan a quejas en tal sentido. No considera que las aglomeraciones ruidosas de gente en el exterior puedan imputarse a los arrendatarios (sin perjuicio de las medidas a adoptar contra los particulares concentrados en la calle, o contra los arrendatarios si contravienen la normativa municipal).

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