¿Para qué sirve el certificado de deudas con la comunidad de propietarios en una compraventa?

¿Para qué sirve el certificado de deudas con la comunidad de propietarios en una compraventa?

¿Para qué sirve el certificado de deudas con la comunidad de propietarios en una compraventa?

 

Dice el art. 553-5.2 CCCat:

 

Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.

Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas.

En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.

Aunque parece que el certificado de deudas con la comunidad es obligatorio, el comprador puede exonerar al vendedor de presentarlo. O sea, fiarse de su palabra. (Ocurre que normalmente nadie se fía de la palabra de otro). Hay que tener presente que la exoneración del certificado de deudas no implica que el comprador condone la deuda del vendedor con la comunidad de propietarios para pagarla él. Aunque puede pactarse.

La utilidad de este certificado de deudas es obvia. Porque, aunque el vendedor responde de la deuda vencida, líquida y exigible mientras ha sido propietario, el comprador debe soportar la afección real de su elemento privativo si el vendedor no paga, tal como dice el apartado 1 del art. 553-5 CCCat: el piso, plaza de garaje o trastero responde de la  parte vencida del año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre. No responde el nuevo propietario con su dinero, sino con su finca. Así que siempre es mejor saber si hay deudas o no antes de comprar. 

Sin embargo, la responsabilidad del comprador ante la comunidad de propietarios es la misma con certificado de deudas o sin él.

La SAP Barcelona, Sec. 13a, 745/2021, de 29/12, dice:

«(…) los demandados (los actuales propietarios) están legitimados pasivamente para soportar la presente acción, no siendo óbice para ello el reconocimiento de deuda efectuado en fecha por la anterior propietaria (…..) ni el hecho de que en el momento de la transmisión no se entregara a los adquirentes la certificación prevista en el tan citado art. 553-5 CCCat (……), todo ello sin perjuicio del derecho de repetición que les ampara frente a la anterior propietaria deudora por obligación propia de las cantidades adeudadas (…)«. El derecho de repetición es la acción que tiene el comprador para exigir el pago de las deudas con la comunidad de propietarios que tenía el vendedor y anterior propietario, cuando aquel las ha pagado.


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