En una de las frecuentes innovaciones sorpresa que nos ofrece el legislador, la Disposición adicional tercera de la Ley 11/2022, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y villas (publicada en el D.O. Generalitat de Catalunya de 30 diciembre) ha introducido un nuevo artículo en la legislación sobre propiedad horizontal del CCCat.
Se trata del artículo 553-25 bis, bajo el título Régimen simplificado de adopción de acuerdos para instalaciones de energías renovables. Por cierto, un régimen muy distinto al del artículo 17.2 LPH.
Se trata de instalaciones de energías renovables y sus elementos auxiliares que pueden afectar:
a) Elementos comunes de uso común (azoteas).
b) Elementos comunes de uso privativo de uno o más comuneros o vecinos (terrazas). Si se instalan aparatos de energías renovables en elementos de uso privativo, o partes de los mismos, el uso de estos sistemas debe estar abierto al resto de comuneros. Concretamente, a los que no participaron en la votación o no se opusieren al acuerdo. Y siempre que paguen.
La nueva norma proviene de una proposición de ley. No ha habido informes previos. Legislar con prisas tiene consecuencias, así que, probablemente, habrá cambios.
El artículo 553-25 bis
El nuevo artículo dice:
1. Se adoptan por mayoría simple del total de las cuotas de participación de los propietarios que han participado en cada votación los acuerdos que se refieren a:
- a) La implantación, en elementos comunes de uso común, de sistemas de energías renovables y sus elementos auxiliares, para usos comunes, para usos privativos de uno o más vecinos o para usos mixtos, aunque conlleven una modificación de la configuración exterior.
- b) La participación en la generación distribuida compartida mediante fuentes renovables, la agregación de la demanda o cualquier otro definido por las directivas europeas, la participación en comunidades locales o ciudadanas de energía y el ejercicio de los derechos derivados de esta participación.
Fijaos que no se pide una mayoría de propietarios, sólo una mayoría de las cuotas presentes en la junta de propietarios. En cualquier otra votación las mayorías deben ser de propietarios y cuotas. Además, es irrelevante que las instalaciones alteren la modificación exterior del inmueble. Por si fuera poco, la comunidad de propietarios puede aprovechar sistemas ubicados en otros inmuebles.
2. Cuando estos sistemas de energías renovables y sus elementos auxiliares, o una parte de ellos, situados en un espacio de uso común, sean de uso privativo de uno o más vecinos de la comunidad, este o estos no pueden vincular exclusivamente el uso de dichos sistemas. De este modo, los vecinos de la comunidad que no hayan participado en la votación inicial o que no se hayan opuesto pueden beneficiarse de la instalación en un momento posterior, abonando el importe que se fije.
3. Para los sistemas de energías renovables que se implanten en elementos comunes de uso privativo, es suficiente cumplir con la regulación urbanística aplicable, sin necesidad de la aprobación de la comunidad de vecinos. Esto fue derogado el 18 de marzo de 2023.
Los propietarios que tengan acceso privativo a un elemento común (terrazas, azoteas) pueden instalar sistemas de energías renovables cumpliendo con la legislación urbanística. No necesitan el permiso de los vecinos. Es una derogación fáctica del régimen del artículo 553-25.2., apartados d), e) y f), que no se deroga. Esta autorización es contraria a la norma básica de que no se pueden alterar ni ocupar elementos comunes sin permiso del resto de comuneros.
4. A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos, los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de quince días desde que les ha sido notificado. Si pasado dicho plazo no han remitido el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
El plazo general para oponerse a los acuerdos comunitarios es de un mes. Aquí se reduce a 15 días, para evitar la impugnación de los acuerdos a los que se refiere este artículo. Aquel comunero que no se oponga se adhiere al acuerdo.
5. A los sistemas de energías renovables para usos comunes instalados en elementos comunes no les es de aplicación la exoneración del pago por oposición al acuerdo.
Todos los propietarios deben pagar, sin excepciones.
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