Los propietarios morosos, su deuda y su voto en la junta de la comunidad

Los propietarios morosos, su deuda y su voto en la junta de la comunidad

Los propietarios morosos, su deuda y su voto en la junta de la comunidad

Lamentablemente, las comunidades de propietarios españolas soportan un alto grado de morosidad. Según los datos del Estudio Global sobre la Morosidad en Comunidades de Propietarios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) del año 2015, casi el 43% de las comunidades de propietarios tenían al menos un moroso y se les debían 1.812 millones de euros. La deuda de los bancos propietarios con sus comunidades ascendía a 377 millones de euros (445,56 millones de euros en 2014).

Por ello, aunque no solamente, es voluntad del legislador evitar que los deudores puedan participar en las decisiones de la comunidad de propietarios privándolos del derecho de voto en la junta.

Conforme al artículo 15.2 de la Ley de propiedad horizontal, los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no estén al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hayan impugnado judicialmente las mismas o las hayan consignado en vía judicial o notarial,  podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas.

Por su parte, el artículo 553-24 del Codi civil de Catalunya dispone que tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes tienen derecho a votar si acreditan que las han impugnado judicialmente o han consignado su importe judicial o notarialmente. La norma catalana no dice que deban constar en el acta los propietarios morosos.

Obsérvese que lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal y el Codi civil de Catalunya sobre el voto de morosos en la junta de la comunidad es idéntico. Antes de la reforma que la Ley 5/2015, que modifica el libro V del Código civil de Cataluña (vigente desde el 20-6-2015), sólo podían votar los deudores que hubieran impugnado y, a la vez, consignado las deudas.

Los propietarios que deben dinero a la comunidad de propietarios no pueden votar en la junta

La junta de propietarios es el momento para determinar si un comunero es moroso. Es en la junta donde se comprobará si los condueños del inmueble tienen deudas por pagar y donde se les privará de su derecho a votar.  Es muy importante que en el momento de inicio de la junta los comuneros sepan quién puede votar y quién no. Los acuerdos de una junta pueden depender de un solo voto.

No puede haber deudas con la comunidad que no deriven de acuerdos válidamente tomados en una junta de propietarios. No se puede privar de voto a un moroso por una derrama no aprobada en junta. El pago de parte de la deuda no es suficiente para votar en la junta; hay que pagarla íntegramente.

El artículo 553-21.4.d del Código civil de Cataluña establece que en la convocatoria de la junta deben constar los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, pero no por otras deudas. En la Ley de Propiedad Horizontal no hay que informar de esta circunstancia.

Las deudas deben ser dinerarias, vencidas, y exigibles. Es decir:

  • Una suma determinada en euros. (Hay determinación no solo cuando se pide una cantidad concreta y determinada, sino también cuando la concreción del “quantum” puede ser determinado por simples operaciones aritméticas partiendo de datos fijados de antemano). Cualquier otro incumplimiento del propietario con la comunidad no le priva de voto.
  • Vencida. Aquella deuda de la que ha transcurrido su plazo de abono. El plazo de pago de las cuotas y de cualquier gasto sólo puede concretarse en un acuerdo de la junta.
  • La deuda es exigible cuando no depende de una contraprestación, del cumplimiento de un término o de una condición.
¿Impugnar o consignar la deuda?

Pueden votar los comuneros deudores que hayan impugnado judicialmente las deudas o las hayan consignado en vía judicial – mediante un expediente de jurisdicción voluntaria -, o en una notaría.

Hay una enorme diferencia entre impugnar y consignar. Impugnar es someter a la jurisdicción ordinaria la legalidad de una deuda, lo que implica cuestionar el acuerdo comunitario que la genera (obras, instalación de ascensor, derramas). La consignación de deudas de los artículos 1176 y siguientes del Código civil es una institución pensada para los casos en los que el acreedor no quiere cobrar (caso del arrendador que no quiere cobrar la renta). Los artículos 98 y 99 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria hacen inútil la consignación si el propietario no quiere pagar, pues se establece que:

  • El comunero moroso, antes de consignar, debe acreditar que ha ofrecido el pago de la deuda a la comunidad de propietarios. Sólo se puede consignar si la comunidad no quiere cobrar.
  • Debe comunicar la consignación a la comunidad de propietarios y poner a su disposición el dinero debido.
  • La comunidad puede retirar el dinero.
  • Ahora bien, si la comunidad no acepta el pago, una de las posibles consecuencias es  que la comunidad de propietarios no cobre pero el propietario deudor vea cancelada su obligación.

¿Cuándo opera la consignación para que el propietario pueda votar en la junta? Desde luego, la consignación deberá acreditarla antes de la Junta. Mi opinión es que el propietario seguirá privado del derecho de voto hasta que a la comunidad le llegue el ofrecimiento del dinero consignado (artículo 1178 del Código civil).

¿Qué ocurre si votan en la junta propietarios morosos y se llega a acuerdos que vinculan a todos?

 Según el artículo 18 de la Ley de propiedad horizontal y el 553-31 del Codi civil catalán los acuerdos de la junta son impugnables ante los tribunales, son anulables. (En este punto sí hay diferencias entre ambas normas). Según los dos artículos los propietarios morosos, además de no poder votar, tampoco pueden impugnar acuerdos salvo consignación judicial (Ley de Propiedad Horizontal), o consignación judicial o notarial (Ley catalana).

¿Y qué pasa con los acuerdos tomados con el voto de propietarios morosos sin derecho a voto? Son impugnables porque vulneran la prohibición de voto de los morosos, pero si no se impugnan los acuerdos serán válidos y obligatorios para todos los comuneros.

Sólo los tribunales de Justicia pueden decretar que un acuerdo es inválido o nulo.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, sentencias de 17-6-2002 y 17-12-2009, dice que los acuerdos que infrinjan algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la comunidad de propietarios dan lugar a una nulidad subsanable si no se impugna.  Los tribunales catalanes han fallado en el mismo sentido. La Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Lleida, sentencias de 24-9 y 18-10 de 2007; la Audiencia de Barcelona en las sentencias de la Sección 17ª de 30-9-2009, de la Sección 11ª de 28-4-2009 y de la Sección 13ª de 13-10-2009.

Será muy difícil encontrar una sentencia como la dictada por la Audiencia Provincial de Orense de 8-2-2013. que confirma el fallo del Juzgado de Primera Instancia. Éste llega a la conclusión de que al tiempo de la celebración de la Junta discutida eran morosos todos los propietarios votantes. La comunidad no podía tomar ningún acuerdo: todos eran nulos.

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