Naturaleza jurídica y consecuencias del desistimiento del arrendatario de una vivienda

Naturaleza jurídica y consecuencias del desistimiento del arrendatario de una vivienda

Naturaleza jurídica y consecuencias del desistimiento del arrendatario de una vivienda

El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos permite al arrendatario de una vivienda desistir del contrato de alquiler una vez hayan transcurrido al menos seis meses de contrato. La condición es que comunique su voluntad al arrendador con una antelación mínima de treinta días. La pena es una posible indemnización al arrendador. Cualquier pacto contractual que alargue el plazo para desistir es nulo. He visto muchos contratos en los que se establece un período obligatorio de permanencia del arrendatario de un año. Esta cláusula se tiene por no puesta: es ilegal.

El desistimiento del arrendatario supone la resolución -abandono-, voluntaria y anticipada del contrato de alquiler sin causa, sin justificación. La facultad de desistir del inquilino es una excepción a la obligación de cumplir el plazo pactado, obligación inherente a todo contrato de alquiler (y a cualquier contrato).

No hay desistimiento:

  • Cuando el contrato se resuelve de común acuerdo.
  • En los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar o seguir residiendo en la vivienda (Tribunal Supremo, 20.4.2007). Hay imposibilidad jurídica cuando el arrendador no tiene derecho a alquilar la vivienda. Hay imposibilidad física cuando la vivienda no es habitable.
  • Si el arrendador ha instado un proceso judicial de desahucio (Tribunal Supremo, 19.7.2002).
  • Cuando se trate de una resolución causal a instancia del arrendatario por no realizar el arrendador las correspondientes obras de conservación o por sufrir el inquilino alguna perturbación en el uso de la vivienda.
El desistimiento no puede producirse antes de cumplidos 6 meses del contrato. Si el inquilino desiste antes el arrendador puede:
  • Aceptar el desistimiento. Se resolverá el contrato de alquiler de mutuo acuerdo, con todas sus obligaciones.
  • No aceptar el desistimiento. Será un supuesto de incumplimiento contractual. El arrendador podrá exigir al inquilino el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de la renta de los primeros 6 meses de alquiler. Puede cobrar las rentas con la fianza y, si no alcanza, demandar judicialmente por el resto. El arrendador puede aceptar o no las llaves de la vivienda que el inquilino quiera entregarle. Aceptarlas no equivale a admitir el desistimiento, ni a renunciar a los derechos que la ley y el contrato le confieren (Audiencia Provincial de  Barcelona, Sec. 4.ª, 261/2008,  16/5).
Consecuencias

El desistimiento del inquilino extingue el contrato. Más propiamente, el alquiler de la vivienda se extingue cuando el arrendatario desiste y entrega las llaves del piso al arrendador, cuando le devuelve la posesión (Audiencia de Barcelona, Sec 13ª, 9-11-2015). El arrendador no puede hacer otra cosa que aceptar, siempre que se cumplan los requisitos del desistimiento. Si el arrendador no quiere aceptar las llaves el inquilino debe dejar clara su voluntad de entregarlas. O las deposita en el Juzgado (expediente de jurisdicción voluntaria) o en una notaría. El notario enviará una carta al arrendador comunicándole que tiene las llaves a su disposición.

Rota la relación contractual, cesan las obligaciones mutuas entre las partes, especialmente el pago de la renta y cantidades asimiladas (IBI, comunidad de propietarios, tasa de basuras) por el inquilino. Cualquier acción judicial del arrendador con causa en el contrato de alquiler finalizado que no sea la reclamación de rentas y cantidades asimiladas pendientes de pago y de facturas por daños y desperfectos no tendrá éxito por falta de legitimación pasiva del arrendatario. El juez no entrará en el fondo del asunto.

En caso de que la vivienda esté ocupada por un matrimonio o pareja de hecho en virtud de un contrato de alquiler firmado sólo por uno de ellos, que desiste,  ¿qué ocurre con la expareja no arrendataria? El artículo 12 de la Ley de arrendamientos urbanos prevé que el alquiler puede continuar con ella, que se subrogará en las obligaciones del inquilino. Es una novación subjetiva. Sobre dicha subrogación, dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 10-12-2008:

  • el artículo 12 de la Ley de arrendamientos urbanos consagra una modalidad de subrogación en virtud de la cual la posición del arrendatario se desplaza de quien suscribió el contrato a otra persona, ligada por relación familiar, en virtud de una disposición legal (el citado precepto) y una manifestación de voluntad del hasta entonces tercero ajeno al contrato (el cónyuge). Si esto ocurre el único cambio que se produce en la relación arrendaticia es la sustitución de la persona del arrendatario. En lo demás la relación sigue siendo la misma…
Si en un contrato de alquiler de vivienda hay dos arrendatarios ¿Cabe el desistimiento de uno de ellos? Sí, es posible que uno de ellos desista. Otra cosa es que, configurada su relación como solidaria, venga a ser deudor en la misma medida que el inquilino que no ha desistido.
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¿Y los fiadores o avalistas? ¿Continúa su obligación para con el arrendador garantizado? No. La fianza se extingue con la obligación principal. Ahora bien, el fiador responderá de las obligaciones económicas que el inquilino no haya cumplido vigente el contrato y de las que se haya reponsabilizado: abono de rentas y cantidades asimiladas, y desperfectos cuantificables en el piso.