En virtud de lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino de una vivienda debe hacerse cargo de las reparaciones de poco alcance y coste económico que exija el uso ordinario de la finca.
Cualquier bien inmueble precisa de un mantenimiento habitual, pues todo se desgasta. Dado que es el arrendatario quien habita la vivienda, quien tiene la posesión de la misma, se le hace responsable de aquellos gastos periódicos y habituales que deban efectuarse para poder continuar disfrutando de la finca en el mismo estado y condición.
Son las llamadas pequeñas reparaciones.
Se la puede llamar obras menores, pero no en el sentido administrativo del término. No pueden afectar a la estructura ni a la configuración de la vivienda, ni ser necesarias para que la finca siga siendo habitable, pues estas últimas obras corresponden al arrendador. Las pequeñas reparaciones no precisan autorización del casero para realizarse.
Unos ejemplos de pequeñas reparaciones:
- Reparación de grifos.
- Reparación de persianas. No responderá el arrendatario si la persiana se estropea porque terminó su vida útil.
- Mantenimiento de los electrodomésticos. Limpieza de filtros y sustituciones de piezas de poco valor estropeadas por el uso diario. El inquilino no es responsable de la reposición de electrodomésticos por antigüedad.
- Mantenimiento de las tuberías. Limpieza de juntas y desagües. Con el fin de que no haya atascos, filtraciones y humedades. El inquilino no responde de las filtraciones debidas a la antigüedad de las instalaciones.
- La realización de tareas de limpieza. Debe utilizar productos adecuados para no estropear los materiales de los bienes muebles alquilados con la vivienda (grifos, bañera, parquet).
Las sentencias de los tribunales y las pequeñas reparaciones
Para que se entienda que estamos ante una pequeña reparación a cargo y cuenta del inquilino los tribunales han dicho que hay que tener en cuenta:
El tiempo que lleva el arrendatario en la vivienda. Que es el tiempo que lleva usando la cosa. Las reparaciones que sucedan al poco tiempo de iniciar el contrato de alquiler serán a cargo del arrendador. Por ello, es conveniente para el casero establecer un período, después de iniciarse el alquiler – unos 15 días – para que el arrendatario le ponga de manifiesto los desperfectos que encuentre.
Hay que tener en cuenta el tiempo que llevan instalados los bienes en la finca. El inquilino puede estar usando (como sucede con frecuencia) instalaciones y muebles que han usado otros inquilinos anteriormente. Si el mobiliario o los electrodomésticos son nuevos, o casi nuevos, cuando el inquilino empezó a usarlos puede presumirse que su desgaste le es plenamente imputable.
Por tanto, es de interés del inquilino que conste en el contrato la antigüedad de los bienes muebles que alquila con la vivienda si estos ya están usados. Por contra, el casero será el interesado si los muebles y electrodomésticos son nuevos.
El importe de la reparación. Para determinar que la reparación es pequeña su coste debe ser razonable en relación al valor de reposición del bien de que se trate.La sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Murcia, de 9-1-2001, no consideró pequeña reparación el coste de reparación de una lavadora que superaba el 50% de lo que costaba una nueva. La SAP de Madrid, de 14-10-2004, reconoció que no se puede considerar pequeña reparación cuando el coste de la misma supera el 60% de la renta mensual.
El tipo de bien de que se trate. Las pequeñas reparaciones incluyen los deterioros y desperfectos que se ocasionen al mobiliario o enseres que utilice normalmente el arrendatario y que precisan un mantenimiento habitual y periódico para mantenerlos en correcto uso. Como los grifos, las cerraduras y la cisterna del inodoro (SAP de Barcelona, sentencia de 5 de marzo de 2018).
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En Twitter:
No se puede imputar al inquilino el desperfecto ocasionado en un parquet por el mal estado y deficiente reparación de una tubería de #Agua
Audiencia P de #Barcelona Sec 13, 394/2006, 16-6. #Derecho #Justicia #vivienda
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) May 10, 2022
Sólo se debe condenar a la arrendataria por los daños y reparaciones causados por su negligencia, no por el desgaste por el uso ordinario del inmueble.
AP #Badajoz , Sección 3ª, 08-10-2021#derecho #Justicia #alquiler
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 7, 2022
