El artículo 21,1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice: El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
De las obras de conservación hay que distinguir las obras de mejora y las pequeñas reparaciones que van a cargo de los inquilinos.
El arrendador no puede aportar al mercado inmobiliario un piso o casa sin las debidas condiciones de seguridad y salubridad. Esta es su primera obligación.
Una vez se ha alquilado la vivienda el casero tiene 2 obligaciones:
- Reparar. Subsanar y corregir los desperfectos, deterioros o menoscabos que se produzcan en el piso, que lo hagan total o parcialmente inservible para su uso.
- Conservar la vivienda a fin de evitar su deterioro y su ruina.
El arrendador debe mantener la vivienda en las condiciones pactadas.
Como dijo la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 30-05-2000, citando otra del Tribunal Supremo de 1961, el arrendador tiene que realizar las reparaciones «indispensables para el disfrute de la casa».
El casero tiene la obligación de pagar y hacerse cargo de la ejecución de la obra, contratando a los industriales necesarios.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, exonera al casero de su obligación en dos casos:
- Cuando el deterioro es imputable al arrendatario. O a las personas y mascotas con quienes este conviva.
- Si se destruye la vivienda por causa no imputable al arrendador. Entonces finaliza el contrato de alquiler.
El inquilino tiene dos derechos:
- Exigir las obras al casero. La falta de realización de las reparaciones permite al inquilino resolver el contrato locativo.
- Previa comunicación al arrendador, puede realizar las reparaciones urgentes y necesarias para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.
El inquilino tiene (además de pagar la renta) tres obligaciones para con el casero en lo referente a las obras de conservación de la vivienda:
- Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las obras. Debe hacerlo en el plazo más breve posible, usando el conducto previsto en el contrato. Si no lo hay, debe hacerlo mediante una notificación fehaciente.
- Soportar las obras. Siempre que no puedan esperar al fin del alquiler. Es el arrendador el que decide si la obra es diferible hasta entonces o no.
- Dejar pasar a su domicilio al casero para verificar las obras que hay que hacer.
El reparto de las cargas sobre las obras y reparaciones en la vivienda alquilada entre arrendador e inquilino está redactado de una forma muy general en la LAU. Por ello, las sentencias de los tribunales son nuestra guía para saber qué corresponde hacer a cada una de las partes.
Los tribunales han considerado que corresponden al casero, como reparaciones de conservación:
- Las que afectan a las instalaciones eléctricas, de gas y de agua.
- Las descargas eléctricas que se produzcan al usar la ducha (Audiencia Provincial de Barcelona, 27-09-2017).
- Todas las operaciones necesarias para exterminar plagas – ratones, ratas, insectos – cuando afectan a la seguridad y salubridad de la vivienda.
- Sustituir las baldosas que se muevan.
- Los desperfectos producidos por no realizar debidamente las obras de adecuación del cuarto de baño (Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia 848/2018, de 28 de noviembre).
Hay que tener en cuenta que la ley permite pactar ciertas condiciones de mantenimiento que el arrendatario deberá cumplir.
Y también hay que ponderar, a la hora de valorar la obligación del arrendador, el contexto en que se arrienda la vivienda y sus condiciones. Una sentencia de la Audiencia de Mallorca, de 2-11-2016, falló que el casero no podía ser condenado a reparar defectos del inmueble que eran evidentes cuando se firmó el contrato y que se tuvieron en cuenta para establecer la renta del alquiler.
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En Twitter:
No tiene derecho la arrendataria al reembolso de las #OBRAS de conservación asumidas por no comunicar previamente a la arrendadora la necesidad de llevarlas a cabo ni su realización, estando incluso indeterminado su importe
AP A Coruña, Sec. 5.ª, 4-4-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) July 17, 2023
