Uno de los temas más conflictivos en un contrato de alquiler de vivienda es el de los desperfectos al finalizar el arriendo. ¿Quién los paga? Es un asunto que genera mucha litigiosidad judicial. No hay acuerdo sobre el origen de los daños. El arrendador quiere cobrar de la fianza los daños; el inquilino quiere recuperar el dinero.
La Ley de Arrendamientos Urbanos dice en su artículo 21 que la conservación de la vivienda corresponde al casero, y las pequeñas reparaciones requeridas por el uso de la misma al locatario. Tema, este de las obras, complejo y conflictivo y origen de muchas consultas.
Este artículo 21 LAU deja de ser aplicable cuando el arrendamiento ha finalizado. No se puede exigir al arrendador que conserve el piso ni al inquilino que haga las reparaciones que le tocaban. Cuestión distinta, objeto de este post, es quién ha de sufragar los desperfectos en la finca al finalizar el alquiler.
Desperfectos graves y normales
La ley no exige al inquilino que devuelva la vivienda en el mismo estado en que la recibió, ni en perfecto estado de revista, como se lee en algunos contratos. El arrendatario debe entregar al casero su piso con los desgastes normales producidos por el uso de la finca, el paso del tiempo y por causas inevitables. Los desperfectos normales dependen del tiempo que haya durado el arriendo. Entre ellos, los causados por factores atmosféricos y físicos y por la propia naturaleza de los materiales de la finca (Audiencia de Tarragona, 4-11-2001). El resto son desperfectos graves.
Como explica la sentencia 5/2010, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 27 de enero, hay que distinguir entre:
- Los desperfectos graves que exceden el deterioro derivado del uso del inmueble. Responde el arrendatario, salvo prueba en contrario. Deberá acreditar que no hubo culpa o negligencia por su parte.
- Desperfectos normales derivados del uso y el paso del tiempo. El arrendador los tendrá que soportar. También se admite la prueba en contrario.
Como ejemplo de éstos últimos, la sentencia de la Audiencia de Barcelona decidió que el casero debía arreglar:
- La rotura de un cristal.
- Unas humedades y unas fisuras de origen desconocido – que podían haberse producido tras del fin del alquiler, que duró 3 años.
- La limpieza de la piscina y el jardín. Se deterioran rápidamente después de la ocupación.
- El tapado de agujeros en las paredes y la pintura subsiguiente. Puesto que un cuadro colgado durante 3 años deja una huella en la pared de la que cuelga.
- Reponer el porta papel higiénico.
Todos ellos son trabajos de repaso del piso. El arrendador debe asumirlos como parte de los costes necesarios para alquilar su finca. Con una ventaja: desgravan en el IRPF, algo que el inquilino no puede hacer.
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