El primer párrafo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las actividades que el propietario u ocupante (arrendatario, usufructuario, comodatario) de un elemento privativo (vivienda, local, garaje, trastero) no puede desarrollar en él.
En Catalunya se aplica el artículo 553-40 del Codi Civil. Si los leen verán que no son idénticos. La normativa catalana es más moderna e incluye más supuestos. Pero la Ley de Propiedad Horizontal admite una interpretación extensiva.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha establecido los requisitos necesarios para entender cuando, en un edificio en régimen de propiedad horizontal, se realizan actividades que incumplen las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas o que sean contrarias a una convivencia normal.
Si se cumplen los requisitos se podrá interponer la acción de cesación.
Los requisitos son:
A) Que se de una actividad. Supone la continuidad o permanencia en la realización de actos singulares (sentencia de 2-12-1970). Entiendo que no deben ser necesariamente los mismos. Las actividades puntuales – fiestas, cenas con la familia – deben ser toleradas si se desarrollan dentro de un orden. Lo mismo que las obras de rehabilitación que se realicen en los elementos privativos.
B) Que la actividad sea molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en el inmueble en el que se desarrolle la actividad (sentencias de 8-04-1965, 18-01-1961, 30-04-1965). Es decir que exista un sujeto pasivo concreto al que la actividad incomoda pueda afectar. Deben ser personas que habitan o permanecen en la finca y no personas indeterminadas (sentencias de 7-10-1964 y 20-04-1965). El Tribunal Supremo se refiere a personas que habitan el inmueble o trabajan en él. Creo que se puede incluir a toda persona que por cualquier motivo esté en la finca de forma habitual.
C) Que la molestia sea notoria y ostensible. Se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica, lo que obliga a la ponderación de cada caso concreto (sentencia de 8-04-1965). El Tribunal Supremo ha establecido que la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad (sentencia de 20-04-1967). Asimismo en el concepto de actividad notoriamente incomoda debe incluirse aquella cuyo funcionamiento en un orden de convivencia excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales.
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Como comprenderán si han llegado hasta aquí el resultado de todo pleito dependerá de las pruebas que se aporten y de su valoración por el juez.
La Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, sentencia de 28-4-2014, falló que el hecho de que la actividad molesta no se haya iniciado todavía no impide que el juez estime una demanda de cesación, si de la prueba se prevé cómo será la actividad y que ésta será efectivamente molesta para los vecinos.
Esta jurisprudencia no es aplicable a las actividades prohibidas en los estatutos. Tampoco a las que produzcan daños en la finca (especialmente para su estructura), ni a las que sean contrarias a la normativa urbanística o de usos del sector (los apartamentos turísticos en Barcelona).
El propietario de un elemento privativo es responsable ante la comunidad de propietarios de los actos realizados por los ocupantes de su propiedad. Si, me refiero especialmente a los arrendatarios.
