Concepto de aval y consecuencias de avalar en un contrato de alquiler

Concepto de aval y consecuencias de avalar en un contrato de alquiler

Concepto de aval y consecuencias de avalar en un contrato de alquiler

Creo por mi experiencia como abogado experto en arrendamientos que cuando una persona avala a un arrendatario no sabe bien a lo que  se obliga.

En este artículo quiero explicar qué es el aval y hasta donde llega la  responsabilidad patrimonial del avalista o fiador.

Concepto

El deudor arrendatario está constreñido al cumplimiento de sus obligaciones. La principal es el pago de la renta y las cantidades asimiladas a ella.

El avalista o fiador es la persona que se obliga a cumplir las obligaciones del deudor a través de un contrato de fianza con el acreedor arrendador. En el contrato de alquiler este contrato está un tanto “disimulado”. Se expresa simplemente mencionando que tal persona es el avalista.

El Código civil no exige el acuerdo escrito; el pacto verbal de fianza es válido.

El avalista puede ser una persona o ser varios.

Obligaciones del avalista

Puesto que la obligación del fiador está destinada a cubrir el incumplimiento de una obligación del deudor el avalista no se obliga a más de lo que se obliga el inquilino. Pero puede obligarse a menos; el contrato de alquiler puede limitar el aval. El avalista responderá hasta una cantidad determinada o por unos conceptos: la renta,  los desperfectos en el inmueble o la  actualización de la fianza.

Si en el contrato de arrendamiento no dice lo contrario expresamente el fiador  garantiza el cumplimiento de la totalidad de las obligaciones del deudor arrendatario sin límite alguno. Así son la mayoría de los avales.

La fianza se puede pactar con beneficio de excusión, también llamado de orden,  o sin él. Si el avalista tiene este beneficio el arrendador acreedor sólo podrá exigirle el pago si el deudor principal no paga y no tiene bienes con los que responder. Naturalmente todos los avales personales se pactan sin beneficio de excusión.

El avalista puede obligarse subsidiariamente o solidariamente. En el primer supuesto responderá de las obligaciones que el arrendatario no pague y de las que no pueda responder con su patrimonio. Si el aval es solidario el acreedor puede actuar contra el deudor avalado y el avalista indistintamente. En el aval solidario el fiador no tiene el beneficio de excusión de los bienes del arrendatario deudor. La solidaridad debe pactarse expresamente.

Si hay varios fiadores y no se pacta la solidaridad cada uno de ellos responde por una parte de la deuda.

Derechos del avalista

Salvo pacto en contrario el avalista tiene derecho a ser indemnizado por el deudor arrendatario ( artículo 1838 del Código civil).

La indemnización comprende:

  • La cantidad total de deuda.
  • Los interese legales devengados por ella desde el pago al arrendador.
  • Los gastos ocasionados.
  • Los daños y perjuicios.

El fiador puede reclamar contra el deudor principal si el acreedor le demanda judicialmente para el pago.

Arrendador y aval

Para el arrendador es muy interesante que haya un avalista. Tiene más posibilidades de cobrar lo que el inquilino le deba.

En un contrato de alquiler con aval el arrendador debe tener en cuenta lo siguiente:

  • El avalista debe ser siempre un tercero no arrendatario. Si hay varios arrendatarios todos son deudores de todo lo que se deba.
  • Si un inmueble va a ser ocupado por más de una persona todos deben figurar, en la medida de los posible, como arrendatarios. en caso contrario que los ocupantes no arrendatarios sean avalistas.
  • El aval debe pactarse siempre sin beneficio de excusión y ser solidario. Un ejemplo de cláusula de aval que no cumple con lo dicho:

           R D. G., con DNI xxxx, mayor de edad, con domicilio en xxxxxx, se constituye como avalista del arrendatario xxxx

 

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