La fianza del contrato de alquiler y los problemas con su devolución

La fianza del contrato de alquiler y los problemas con su devolución

La fianza del contrato de alquiler y los problemas con su devolución

Cuando empieza un contrato de alquiler una de las obligaciones del inquilino es prestar al casero una fianza en metálico. Y una de las obligaciones del arrendador es exigir una fianza al arrendatario para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones.

Es obligación de los dos porque el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos así lo dice: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico…”. Hasta el punto de que un contrato de arrendamiento no es tal sin fianza.

Prestar la fianza en metálico es un anacronismo que podría explicarse  por la obligación de depositar el dinero en el organismo de la Comunidad Autónoma correspondiente. Pero en Cataluña el ingreso se puede hacer tanto en efectivo como por medios más modernos: banca on line, tarjeta de crédito.

Al finalizar el arrendamiento el casero debe devolver el depósito de la fianza del alquiler al inquilino.

Entonces llega un problema frecuente. El arrendador no devuelve total o parcialmente la fianza alegando que faltan por pagar suministros, que hay desperfectos en la finca o que hay rentas pendientes. Que es lo que garantiza la fianza.

A veces tiene razón; otras, no tanto. Obviamente, lo más fácil de probar son las deudas por suministros y por rentas impagadas.

La fianza no responde de otros conceptos. No se presta para  reformar la casa para alquilarla de nuevo; ni para cobrarse con ella los aumentos de la renta que no se hicieron en su momento; ni para cobrar pagos de tasas de basura prescritos.

Lo que el inquilino debería hacer

En primer lugar el inquilino debe leer el contrato y, si no lo entiende, e incluso si cree entenderlo, consultar con un abogado experto en alquileres. Un contrato es un texto legal que confiere derechos y obligaciones a quienes lo firman, no una novela.

Al finalizar el alquiler, el arrendatario debería hacer lo posible para que el casero revise con él la finca y para que ambos firmen un documento de entrega de llaves que incluya:

  • Una lectura de los contadores de los suministros. Para saber si el inquilino debe algo por tal concepto.
  • Una descripción de su estado, indicando si hay desperfectos a abonar por el arrendatario.

A continuación explico por qué. Y ya advierto que el casero no tiene obligación de hacerlo.

Los desperfectos en la finca

Sobre los desperfectos en la finca hay que tener muy en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo, mencionada en la sentencia 148/12, de 9-3, de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona.Tal doctrina se basa en el Código Civil.

A saber: es obligación del inquilino devolver al arrendador la vivienda o local arrendados  “tal como la recibió”, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

El arrendador está legalmente protegido por una doble presunción iuris tantum (que admite prueba en contrario):

  • Que el arrendatario recibió el inmueble en buen estado.
  • Que el inquilino es culpable de los deterioros que sufra la finca, siempre en defecto de pacto sobre la devolución.

Es decir, salvo pacto por escrito sobre la devolución – el documento que os he mencionado- el arrendatario deberá probar que los deterioros de la finca se han producido sin su culpa o que no los ha producido él, o que eran inevitables. Siempre complicado, y a veces imposible.

Para complicarlo más, algunos tribunales admiten que el inquilino deba devolver la vivienda en mejor estado de aquel en que la recibió. Una obligación de mantenimiento.

La devolución de la fianza

El arrendador no tiene un plazo para devolver la fianza, aunque la obligación de restitución al inquilino empieza desde que este le entrega las llaves del inmueble. Lo que equivale a la entrega de la posesión de la finca, que no tiene que coincidir con la fecha de  finalización del contrato.

El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos penaliza al casero. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Un 3% anual en 2019.

Ejemplo. Si el arrendador debe pagar 1.000 € de fianza, y tarda un año en devolverla, el inquilino le podrá exigir una suma de intereses adicional de 30 €.

Si el arrendador no devuelve todo o parte de la fianza, y el arrendatario no está de acuerdo, cada cual podrá defender su posición ante los tribunales de justicia.


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