¿Es legal la cláusula por la que la fianza se devolverá pasados 30 días del fin del alquiler?

¿Es legal la cláusula por la que la fianza se devolverá pasados 30 días del fin del alquiler?

¿Es legal la cláusula por la que la fianza se devolverá pasados 30 días del fin del alquiler?

 

Sobre el momento en que el casero debe devolver la fianza de un contrato de alquiler ya escribí este artículo.

Algo de lo que expondré en este post es, o puede ser, contradictorio con lo que expuse. El problema es que la Ley de Arrendamientos Urbanos es una norma corta, muy general, que permite interpretaciones diferentes a los  tribunales. Como escribió O. W. Holmes, las leyes y su aplicación, que realizan los jueces,  dependen, en gran medida,  no de la razón, sino del inconsciente y los prejuicios de cada cual.  Quizá esto sea uno de los motivos por los que se puede recurrir contra una sentencia dictada en primera instancia.

La fianza se regula en el Título IV de la LAU, concretamente en el artículo 36. Este artículo es ley imperativa, según el artículo 4.1, para todos los arrendamientos que regula la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos: viviendas y locales de negocio.  (Es la única norma que hay que aplicar necesariamente en los alquileres de locales.)  Es decir: es de obligado cumplimiento.

El artículo 36.4 dice: El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Del artículo hay que sacar dos conclusiones básicas:

a) La fianza debe devolverse al finalizar el alquiler. Esto es casi innecesario porque va de suyo. El inquilino deja de tener responsabilidades sobre la finca cuando no es su poseedor.

b) Transcurrido un mes desde el fin del arriendo, el casero entra en mora. La mora es la tardanza en cumplir una obligación cualquiera, aunque se aplica especialmente a la de pagar una cantidad de dinero líquida y vencida. El arrendador tendrá un castigo si tarda más de 30 días en restituir la suma que corresponde. Concretamente un 3% anual, que no es un interés que invite a tener prisa por devolver el dinero.

 

¿Es legal un pacto contrario al artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Pueden haber muchos pactos contrarios a las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El pacto por el que el casero no pagará intereses al arrendatario después de entrar en mora es nulo. No lo he visto en ningún contrato. Tampoco lo he incluido en ningún contrato que haya redactado. Esto no admite discusión.

La cláusula que sí he visto y redactado es la que estipula que la fianza se devolverá pasados 30 días desde el fin del alquiler o la entrega de las llaves de la finca.

Que la fianza no se puede devolver en el mismo momento en que se termina el alquiler es de cajón. El casero necesita tiempo para evaluar y presupuestar – y arreglar – los desperfectos en el inmueble y saber qué suministros puede deber su arrendatario, además de otros gastos que se le pueda imputar por contrato – especialmente en el alquiler para uso distinto de vivienda.

Por ello, en el contrato cabe pactar que la devolución de la fianza se realizará pasados 30 días del fin del alquiler. 

Algunos tribunales no admiten la legalidad de dicha cláusula. Es el caso de la Sección 6ª de la Audiencia de La Coruña, sentencia 296/2015, de 11 de septiembre.  Para este tribunal el artículo 36.4 de la LAU “no concede al arrendador el plazo de un mes para devolver la fianza“. Debe devolverse al “finalizar el arriendo“.

Parece que la consecuencia lógica de tal interpretación es que el casero debe inspeccionar el inmueble y saber lo que le pueda deber el inquilino en el mismo momento de la entrega de las llaves, lo que no es lógico y tampoco parece deducirse del artículo 36.4.

La Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que es una de las de referencia en el ámbito de los arrendamientos urbanos, es de la opinión contraria (sentencias 537/2013, de 9 de octubre, y 42/2018, de 26 de enero). Para este tribunal la LAU establece “el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.”

De todas formas, la legalidad o ilegalidad de la cláusula tiene pocos efectos prácticos. Sea como fuere, pasados 30 días desde el fin del alquiler el arrendador deberá pagar la suma de fianza que crea debe devolver a los inquilinos más un interés del 3% anual.

Pero yo la continuaré incorporando a los contratos que redacte. El arrendatario debe ser consciente de que la fianza no se puede devolver en el mismo momento de la entrega de llaves. Y el casero debe tener presente que, una vez finalizado el arrendamiento, es deudor del dinero de la fianza.


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