La entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 introdujo importantes modificaciones en la duración de los contratos de alquiler de local de negocio firmados con anterioridad a dicha ley.
Sus Disposiciones Transitorias dicen:
1.- Que los contratos firmados después del 9 de mayo de 1985 (Decreto Boyer) se siguen rigiendo por la LAU 1964. Sin embargo el Tribunal Supremo estableció que estos alquileres, cuando están sujetos a prórroga forzosa, se rigen, en cuanto a su duración, por las normas transitorias de los contratos firmados antes de esta fecha (sentencia de la Sala Civil de 12-3-2015, recurso 3101/2012).
2.- Los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985 finalizarán según las reglas de la Disposición Transitoria Tercera. Los alquileres durarán hasta la fecha en que el inquilino fallezca, salvo que se subrogue el cónyuge, o se jubile. El inquilino puede traspasar el contrato; en tal caso la duración del alquiler del nuevo locatario será de 10 años. También podían subrogarse los hijos, pero tal posibilidad ha prescrito.
Hasta aquí, bien.
Pero como en Derecho todo se embrolla se planteó lo siguiente: ¿cuánto dura el contrato de un arrendatario que se subrogó en la posición del inquilino original antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994? ¿Debe considerarse al subrogado como el arrendatario original para las leyes de transitoriedad?
En el litigio entre el arrendador y su arrendatario, hijo del firmante del contrato y subrogado antes de 1995, el primero defendía que el contrato había finalizado el 31 de diciembre de 2014 por el transcurso de los 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 1994. Es la duración prevista en el párrafo segundo de la Disposición Transitoria Tercera B).3 para la subrogación de los hijos del arrendatario. El inquilino subrogado defendía la vigencia de su arriendo hasta su fallecimiento o jubilación.
El juez de primera instancia y la Audiencia de La Coruña, Sec. 4ª, sentencia de 5-6-2015, dieron la razón al arrendatario subrogado. Ya que:
- La subrogación se produjo antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, por el artículo 60 de la LAU 1964.
- La Disposición Transitoria Tercera se aplica al arrendatario subrogado y no al locatario inicial. Porque la norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994. Nunca puede aplicarse a traspasos o subrogaciones anteriores.
- Por tanto el alquiler del inquilino subrogado no acabará hasta su jubilación o fallecimiento, salvo subrogación del cónyuge. Y puede traspasar el contrato a terceros.
Sin embargo el arrendador no se amilanó y recurrió en casación ante el Tribunal Supremo, recurso resuelto por la Sala Civil en la sentencia de 30-1-2018, que podéis leer completa en este enlace. El Alto Tribunal confirmó las dos sentencias y condenó al arrendador al pago de las costas.
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