Obviamente, la demanda reconvencional debe tener un fundamento jurídico-fáctico muy consistente. De lo contrario, la reconvención fracasará y el arrendatario será desahuciado y condenado a pagar las rentas que deba, más las costas del juicio y los intereses.
Las obligaciones recíprocas del contrato de alquiler
Para entender que el inquilino también puede demandar al arrendador es necesario saber lo que se expone a continuación.
Un contrato de arrendamiento es un negocio jurídico bilateral.
Esto significa que ambas partes tienen obligaciones para con la otra:
– El inquilino debe pagar la renta.
– El arrendador debe entregar la vivienda y mantenerla en las debidas condiciones de habitabilidad (artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU en adelante). La segunda obligación empieza cuando el arrendatario le haga saber la existencia de deficiencias que hagan necesaria una obra de reforma o mantenimiento, como ordena el artículo 21.3 LAU.
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El contrato de arrendamiento puede resolverse (terminarse) cuando se de un verdadero y sustancial incumplimiento, como dice el artículo 27.1 LAU. El apartado 2 del mismo artículo señala una serie de causas por las que el arrendador puede instar la resolución contractual. La principal es el impago de la renta.
Las causas por las que el inquilino puede resolver el contrato son la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refieren los artículos 21 LAU y 1554.2 del Código Civil, y la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
La resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento sólo puede solicitarla quien ha cumplido su parte (artículo 1124 del Código Civil). Se exige que el accionante no haya incumplido sus obligaciones contractuales, salvo que ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues este incumplimiento lo libera de su compromiso (Tribunal Supremo, sentencia de 21-03-1994, entre muchas otras). En los casos de incumplimiento recíproco debe determinarse el momento inicial y la trascendencia de cada incumplimiento (Tribunal Supremo, sentencia de 9-07-1993).
Una sentencia que da la razón al inquilino reconviniente
La sentencia que va a servir de ejemplo para explicar mejor el tema de este post es la de la Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1ª, número 249/2016, de 20-12. Podía ser esta u otra, porque hay muchas más.
El caso es el siguiente. Un arrendador demandó a su inquilino porque no le pagaba la renta, deuda que a la fecha del juicio ascendía a poco más de 6.000 €. El inquilino planteó una demanda reconvencional basada en que la vivienda precisaba la realización de obras urgentes para hacerla habitable, obras que el perito judicial había valorado en casi 8.000 €. El Juzgado de Primera Instancia dio la razón al inquilino.
La primera cuestión a plantear es quien incumplió primero. El abogado del arrendatario probó que, antes de dejar de pagar, este había comunicado al casero la existencia de los problemas en la vivienda, con lo que el primer incumplidor había sido el arrendador. Esto comportaba que el arrendador no podía pretender el desahucio ni el cobro de las rentas, que no podían considerarse debidas.
La sentencia de la Audiencia no declara la resolución contractual porque el inquilino no la pedía. Tampoco concede al inquilino el cobro de la suma en que se valoraban las obras a realizar, pues hacerlo «(…) llevaría a entregar a la arrendataria el importe de la mismas sin la correlativa obligación de su realización». En cambio, el tribunal condena al arrendador a pagar una suma de cerca de 2.500 € en concepto de daños y perjuicios.
Como veis, la victoria del inquilino es un tanto pírrica. No consigue que le reparen la vivienda, afectada por filtraciones y humedades. Debió haber pedido en su demanda reconvencional que el juez obligará al casero a realizar las obras. El problema es que esto no siempre es posible por aplicación de la ley procesal. Pero el inquilino podía haber realizado las obras y exigir su importe al casero en otro proceso judicial. O bien plantearle una demanda antes de recibir la de desahucio.
