Una vez el inquilino ha entregado la vivienda a su propietario al finalizar el alquiler, éste debe examinar los daños, deterioros y menoscabos que haya en la misma.
En contra de lo que piensan muchos inquilinos, el casero no tiene que repasar la vivienda con aquellos. El arrendatario tampoco tiene derecho a que la revisión se haga en su presencia.
El inquilino, como poseedor de la finca, es responsable de los deterioros que presente la misma, con excepciones. La ley establece que el inquilino es culpable de los daños y menoscabos. Los que produzca él, los que produzcan las personas con las que conviva, y los que produzcan sus mascotas. Una presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario, prueba que debe aportar el inquilino. El arrendador tiene derecho a dedudir de la fianza el importe de los desperfectos.
El inquilino NO es responsable de daños y deterioros en los siguientes casos:
– Cuando sean responsabilidad del arrendador por ser reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
– Cuando el menoscabo se produce por:
- Transcurso del tiempo.
- Desgaste natural del material.
- Uso correcto del inquilino.
- Causa inevitable.
– Si el daño o deterioro no tiene suficiente entidad. Entonces se considera que son desperfectos cuyo coste debe asumir el arrendador para alquilar de nuevo el piso.
– Si los desperfectos ya estuvieren presentes en la vivienda al empezar el arriendo, lo que el arrendatario deberá probar. La mejor prueba es reportarlos al arrendador al inicio del alquiler.
A continuación, se ofrece un listado de los desperfectos que las muchas sentencias de los tribunales han considerado hay que imputar a los arrendatarios. Dada la generalidad de los términos en que se regulan en la LAU y el Código Civil las responsabilidades de inquilinos y caseros sobre los desperfectos, recurrir a los fallos judiciales resulta fundamental para saber a quién podemos imputar daños y menoscabos.
Se han considerado responsabilidad de los inquilinos
– Un estado de suciedad inaceptable. Paredes sucias que precisan necesariamente un nuevo pintado.
– La introducción de modificaciones en la configuración de la vivienda (mover tabiques, cambiar baños) que la hacen inadecuada para su uso como tal.
– La obstrucción del inodoro por lanzamiento de toallitas (SAP Barcelona, 25-06-2019). Atascos en las tuberías causados por tirar comida en el fregadero.
– Cuando es necesario comprar electrodomésticos y muebles por el mal estado en que son devueltos. Ejemplos: partes rotas o arrancadas; agujeros; suelos de parquet dañados. El inquilino no responde de ralladas en los parquets cuando se producen por el uso normal de la vivienda (SAP de Las Palmas, 30-10-2008).
– Cuando los desperfectos son causados por falta de mantenimiento. El casero hará muy bien en establecer en el contrato las obligaciones de mantenimiento del inquilino en los bienes alquilados. Algo que se hace muy poco.
– El deterioro del jardín (que forma parte de la vivienda que se alquila). La necesidad de colocación de tela de sellado e impermeabilización de las jardineras por estar perforadas o rajadas (SAP Madrid, 02-10-2015).
– La reparación de un calentador cuando ha habido un correcto mantenimiento por parte del casero. Pero siempre que el calentador no haya terminado su vida útil.
– La producción de un incendio previsible y evitable (STS 12-02-2001). Como consecuencia de dejar una estufa de leña encendida al salir de la vivienda, o la comida calentando en la cocina sin la menor vigilancia (SAP Asturias, 09-02-2021).
– Cuando el arrendatario realiza una reparación o mejora en la vivienda por su cuenta y riesgo, pues el susodicho debe devolver la finca tal como la recibió, por lo que el casero puede obligar al inquilino a devolver la vivienda al estado original, o hacerle pagar dicha refacción.
En caso de que haya desperfectos en su realización estamos ante un menoscabo patrimonial para la propiedad que ésta no tiene porqué soportar, dado que el deterioro excede del uso normal de la vivienda. El arrendatario no puede cambiar los enchufes y luego arrendarlos dejando inservible la instalación; tampoco puede sustituir un elemento de la vivienda por otro de inferior calidad.
– Cuando el arrendatario no avisa a tiempo de los deterioros cuya reparación corresponde al arrendador es responsable del agravamiento de los daños producidos (SAP Barcelona, 28-11-2018). Pero el inquilino no es responsable si el casero, una vez avisado, no actúa (sentencia 236/2019, del Juzgado de Primera Instancia 7, Barcelona, confirmada por la sentencia 582/2021 de la Sección 19ª de la Audiencia de Barcelona, cosecha de este letrado).
