Este artículo es el estudio de una sentencia que limita las facultades de uso del propietario o arrendatario de una vivienda según los artículos 553-40.1 y 553.47 del Codi civil de Catalunya (propiedad horizontal catalana) y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, 384/2011, de 12/7:
El propietario o arrendatario de una vivienda no puede destinarla a explotarla como apartamento de uso turístico sin el consentimiento de la comunidad
En Catalunya el alquiler de apartamentos de uso turístico es una actividad económica muy importante, especialmente en Barcelona. Los interesados en el tema podéis visitar la web de apartur, www.apartur.com, la asociación de apartamentos turísticos de Barcelona, dónde podréis encontrar todo tipo de información, incluyendo la normativa reguladora. Estas empresas alquilan como apartamentos turísticos fincas urbanas propias, arrendadas a sus propietarios o que gestionan por cuenta de un tercero.
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En el caso que nos ocupa, una sociedad mercantil es propietaria, pero podría ser arrendataria, de un piso en Barcelona y notifica a la comunidad de propietarios su intención de convertirlo en apartamento de uso turístico.
Los comuneros celebran una Junta, a la que la mercantil, citada en tiempo y forma, no acude. La Junta tiene un único punto del día: oponerse a la propuesta y reformar y adaptar los estatutos de la comunidad según la mayoría del art 553-25.2 del Codi civil de Catalunya. En los estatutos se incorpora un nuevo artículo en el que se prohíbe expresamente destinar las viviendas del inmueble a usos turísticos o similares.
La cuestión que resuelve la sentencia es si la vivienda de un edificio dividido en propiedad horizontal y destinado en el título constitutivo a vivienda se puede destinar a explotarlo como apartamento turístico y si en los estatutos se puede prohibir tal actividad. En el título constitutivo del inmueble ya se regulan y distinguen los locales de los bajos del inmueble y uso comercial, de las viviendas.
Sentencia de Tribunal Supremo de 2-6-1970: «Vivienda sólo puede suponer morada, habitación, hogar…que excluye cualquier otro destino, sin perjuicio de actividades accesorias…».
La sentencia reconoce que es excepcional la prohibición o límite del ejercicio de los derechos de propiedad reconocidos en el artículo 33 de la Constitución, pero lo que al propietario u ocupante del piso no le está permitido es desarrollar en él o en el resto del inmueble: «actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio. Tampoco pueden realizar las actividades que los estatutos o la normativa urbanística y de usos del sector donde se halla el edificio excluyen o prohíben de forma expresa.» (artículo 553-40.1 Codi civil de Catalunya, véase también el artículo 553.47)
En muchas normas estatales, autonómicas y locales hay disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Lo que la mercantil pretendía es instalar en una vivienda del inmueble la actividad empresarial de alojar por cortos espacios de tiempo a distintas personas, lo que supone un cambio de destino sustancial, no equiparable al arrendamiento, aunque sea de temporada, en que la propiedad tiene el derecho a obtener los frutos civiles de su propiedad.
En el arrendamiento de apartamento turístico, las estancias son más breves, se desconoce a los ocupantes, los cuales no reciben información sobre el uso del inmueble en relación con la comunidad, se pone en peligro la seguridad del inmueble, puede haber ruido y problemas de convivencia. Es una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, prohibida en los estatutos desde que la Junta lo decide (art 553-11-1.a) Codi civil de Catalunya) y que contraviene el destino a vivienda de los pisos del inmueble establecido en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Tanto para propietarios como para arrendatarios es básico conocer el título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad.
Quien quiera aprovechar una propiedad urbana como apartamento turístico debería solicitar el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos y más especializado en apartamentos turísticos.
Los propietarios deben cesar en el alquiler turístico de viviendas porque es una actividad prohibido en los estatutos de la #Comunidad de propietarios
AP Barcelona, Sec. 17.ª, 28-9-2021
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
Al no constar prohibición expresa en los estatutos para el cambio de destino del #inmueble, la Comunidad debe admitir el cambio de uso de local a #vivienda
AP #Navarra , Sec. 3.ª, 6-6-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 17, 2022
