El arrendador de un local de negocio puede tenerlo hipotecado. Puede también dejar de pagar la hipoteca, en cuyo caso cabe que el acreedor inste un proceso de ejecución hipotecaria y se quede con el local. O bien quedárselo otra persona.
La cuestión es si el cambio de propietario por ejecución hipotecaria extingue o no el contrato de alquiler para uso distinto de vivienda.
La respuesta la encontraremos en la sentencia del Tribunal Supremo número 783/2021, de 15 de noviembre, recurso de casación 2284/2021.
La previsión legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Los alquileres para uso distinto de vivienda se rigen (artículo 4) por:
- La voluntad de las partes: el contrato.
- En su defecto, por el Título III.
- Supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
El artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Título III LAU) dice: El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En la regulación del alquiler para uso distinto de vivienda de la LAU no hay ninguna otra previsión legal para el cambio de arrendador que no sea la de la compraventa.
Sin embargo, para el arrendamiento de vivienda habitual el artículo 13 LAU prevé que, en caso de enajenación de la finca por ejecución hipotecaria, el alquiler dure el plazo mínimo legal de 5 o 7 años.
Las sentencias contradictorias de Audiencias Provinciales
Para no perder la costumbre, en las Audiencias Provinciales había disparidad de opiniones sobre los efectos de una ejecución forzosa en un alquiler de local de negocio.
La Audiencia de Barcelona, Sección 13ª, sentencia 292/2019, falló que, en caso de venta por enajenación forzosa procediente de una ejecución hipotecaria, el nuevo propietario quedaba automáticamente subrogado como arrendador.
Por contra, la Audiencia de Madrid, Sección 21ª y Sección 14ª, sentencias de 28-04-2015 y 06-03-2001 respectivamente, consideró que el contrato locativo se extinguía.
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Si el contrato de arrendamiento se extingue, la consecuencia es que el poseedor deja de ser inquilino
El arrendatario se convierte en un precarista, en un ocupante por mera tolerancia del nuevo propietario. Ya no tiene contrato.
En cualquier caso, el antiguo arrendador deja de tener derecho a cobrar la renta.
La evolución de la jurisprudencia del Tribunal Supremo
Tampoco el Tribunal Supremo ha mantenido siempre la misma postura, aunque juzgando casos regulados por la LAU de 1964.
Primero consideró extinguido el arrendamiento. En una segunda etapa, consideró subsistente el arrendamiento posterior a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, salvo simulación o fraude.
La posible solución al cambio de arrendador por ejecución hipotecaria
Antes de que el Tribunal Supremo dijera la última palabra había tres soluciones posibles:
- Aplicar el artículo 1571 del Código Civil. Este dice: El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Observad que no dice lo mismo que el artículo 29 de la LAU. Su aplicación implica que el contrato se extingue tras la enajenación forzosa.
- Aplicar por analogía el artículo 13 LAU. Es decir, lo mismo que para el arriendo de vivienda habitual.
- Aplicar el artículo 29 LAU. Enajenación es un concepto amplio que incluye la enajenación forzosa.
La decisión del Tribunal Supremo (TS). Sentencia 783/2021.
El artículo 13 de la LAU, previsto para el arriendo de vivienda, no se puede aplicar a la enajenación forzosa de un local arrendado para uso distinto de vivienda.
La razón es que el régimen legal del arrendamiento de locales y el de los alquileres de vivienda son distintos. Estos tienen un carácter protector de los inquilinos. Aquellos no. El TS lo explica en la sentencia 514/2012, de 20 de julio: no es posible una interpretación extensiva del artículo 13 LAU.
El Tribunal Supremo tampoco admite que pueda aplicarse el artículo 29 LAU, equiparando venta y enajenación forzosa. No se puede equiparar la venta de un inmueble a su enajenación forzosa desde el momento en que la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, los diferencia. Además, en el alquiler para uso distinto de vivienda, en defecto de regulación pactada, hay que aplicar el Código Civil común.
Lo correcto es aplicar el Código Civil (CC), al que remite el artículo 4 LAU, empezando por el mencionado artículo 1571: el comprador tiene derecho a que termine el alquiler. El TS considera aplicable este artículo a la enajenación hipotecaria desde la sentencia de 22 de diciembre de 1945
Con el artículo 1571 hay que aplicar el 1549 CC: Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
Así que el arrendamiento se extingue cuando cambia la propiedad de la finca alquilada para uso distinto de vivienda. Solo se evita la extinción si el arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad. O si el nuevo propietario quiere seguir con el alquiler concertado.
Aunque el arrendatario tiene la posibilidad de ejercer su derecho de retracto, siempre que no haya renunciado a los derechos de adquisición preferente en el contrato (STS, 14-05-2004). Plazo para ejercerlo: 30 días.
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