Los criterios del Tribunal Supremo, como órgano judicial de más alto nivel del país, tienen una suma importancia, porque los aplican todos los tribunales inferiores.
Además, en materia de arrendamientos urbanos, dado que no existen leyes civiles sobre alquileres en aquellos territorios, como Catalunya, que tienen competencias normativas en Derecho civil, sus criterios se aplican en toda España.
Competencia territorial de los tribunales para la reclamación de rentas debidas y de la fianza
En 2023 hubo varias sentencias sobre la competencia territorial. Es claro que la competencia territorial ante una demanda de reclamación de rentas, suministros y daños corresponde al Juzgado del lugar de la vivienda arrendada, no al lugar del domicilio del demandado, que es la regla general en las demandas contra personas físicas (STS, 25-4-2023).
La reclamación de las sumas que el inquilino haya entregado como fianza también se deben hacer en el partido judicial donde esté la finca (STS 27-6-2023), no en el del domicilio del demandado.
La posible oposición del inquilino en procesos de desahucio
Dos sentencias del Pleno, de 19 y 21 de junio de 2023, dicen que en el juicio de desahucio al que se acumula la reclamación de cantidades debidas, el inquilino puede oponerse alegando las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. En realidad, lo único que puede alegar el arrendatario es que ha pagado o enervado, en parte o totalmente.
Sin embargo, el inquilino puede plantear una demanda reconvencional en este tipo de demandas, incluso alegando la cláusula implícita de novación rebus sic stantibus (STS 19-6-2023).
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Hablando de desahucios, la sentencia del Tribunal Constitucional, de 7-3-2023, declaró acorde a la Constitución la Disposición Final Primera del R.D.Ley 1/2021, de 19 de enero, por el que «…en todos los juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello, el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma». Se asume que el Estado puede limitar o condicionar los efectos de la resolución contractual de un contrato de alquiler, y proteger a los okupas.
Naturaleza jurídica del requerimiento de pago del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
El requerimiento de pago hecho por el casero al arrendatario moroso un mes antes de interponer la demanda para evitar la enervación del desahucio no es un plazo de prescripción o de caducidad de derechos o acciones (STS, 9-1-2023). Simplemente, el inquilino puede enervar el desahucio, y el propietario intentar evitar la enervación.
La necesaria comunicación judicial del juicio de desahucio a los arrendatarios
El Juzgado que conozca del juicio de desahucio debe tomar todas las medidas necesarias para comunicar a los demandados el proceso en cuestión. De lo contrario, el proceso podrá ser declarado nulo (STS 1266/2023, de 20 de septiembre).
Todas las personas tienes derecho a la tutela judicial efectiva (artículo 22 de la Constitución), a comparecer en juicio y a defenderse, lo cual no es posible si no se les notifica la existencia del proceso. En el mismo sentido, el artículo 6.1 del Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y Libertades Fundamentales
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La legitimación de los copropietarios en caso de ocupación de la vivienda
Sentencia de 9 de marzo de 2023: los copropietarios de un 50% de la vivienda están legitimados para interponer una demanda de desahucio por precario frente a un tercero que la ocupa por la sola voluntad de la copropiedad del otro 50%.
