El fallecimiento del arrendatario de la vivienda tiene las siguientes consecuencias.
A) El contrato de alquiler. Si el contrato estaba firmado por 2 ó más arrendatarios el contrato seguirá vigente con los supérstites.
B) Algunas personas pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento por el tiempo que reste por cumplir: artículo 16.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Puede subrogarse el cónyuge del arrendatario fallecido que, al tiempo del fallecimiento, conviviere con él, sin que se exija un tiempo mínimo de convivencia.
Puede subrogarse la pareja de hecho, homosexual o heterosexual, que conviviese con el arrendatario durante un mínimo de 2 años antes del fallecimiento. Si hubiesen tenido descendencia en común, hijos biológicos o adoptivos, bastará con la convivencia. Para probar la convivencia hay que aportar un certificado del padrón municipal y/o un certificado de convivencia. Algunas Comunidades Autónomas y ayuntamientos tienen registros de uniones de hecho o legislación sobre parejas de hecho (este es el enlace a la legislación catalana.)
C) También es posible que en el contrato de arriendo haya un pacto de no subrogación: artículo 16.4 de la LAU. En los contratos de arrendamiento concertados antes del 6 de junio de 2013 la duración inicial del contrato debe ser superior a 5 años.
D) Se seguirá el orden de prelación del artículo 16.1 LAU cuando haya varias personas con derecho a subrogación, salvo acuerdo unánime para que alguna se subrogue: artículo 16.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
E) Es necesario comunicar la subrogación al arrendador: artículo 16.3 LAU.
En muchas Audiencias Provinciales no se sancionaba la falta de notificación si el arrendador era conocedor de la situación. Era el caso de fallecimiento del arrendatario y ocupación de la vivienda por su cónyuge y en circunstancias de pleno conocimiento del arrendador por estar en el círculo más o menos íntimo o cercano del difunto y de la persona subrogada.
Pero la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 2 de mayo de 2005, estableció esta doctrina jurisprudencial: » el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la LAU 94 en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento. Hay que partir de la base de que el contrato de arrendamiento urbano se celebra entre dos personas, arrendador y arrendatario. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art 1257 Cc. Esto no significa que como consecuencia de los fines protegidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos no pueda producirse la sustitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, pero para ello se requiere que se cumplan los requisitos establecidos en la ley reguladora del arrendamiento y entre ellos la comunicación al arrendador en la forma establecida en la ley, es decir se debe aplicar el art 16 LAU 94. La subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes«.
F) Los contratos de alquiler anteriores al 1 de enero de 1995 se rigen por la LAU 1964 y su subrogación por la Disposición Transitoria 2ª, apartados 4 a 9 de la LAU de 1994.
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