Hay un artículo en el Código Civil, el 1257, que dice que los contratos sólo producen sus efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos.
Así que parece que los contratos de alquiler de fincas urbanas no pueden afectar a terceros ajenos a los mismos. Que los propietarios y los inquilinos de los inmuebles vecinos de los alquilados que sufran algún daño deberán dirigirse a los propietarios de los mismos.
Sin embargo, no es así. O no siempre.
La responsabilidad de los caseros por daños producidos por sus inquilinos
La jurisprudencia ha establecido, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3ª, sentencia 44/2016, de 5 -2, que:
«Es el arrendatario quien tiene el control de la situación y de las circunstancias del inmueble arrendado, porque es su poseedor. Por lo que su responsabilidad es tanto frente al arrendador como frente a terceros. Hasta el punto de que los terceros afectados no podrán dirigirse contra el propietario, que no tiene ninguna relación con el inmueble a partir del contrato, para que les indemnice por los daños causados por posibles incumplimientos del contrato de arrendamiento….”
Dice la misma sentencia “que el artículo 1563 del Código Civil “establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada «a no ser que se pruebe haberse ocasionado sin culpa suya» …. La responsabilidad se impone de principio. Opera de forma contundente, incluso si se quiere con excesivo rigor, tratándose de siniestros por causas desconocidas e incluso fortuitas. Esta responsabilidad, que tiene carácter contractual, viene impuesta porque con la pérdida o deterioro se incumple la obligación de guarda y custodia de la cosa, y la obligación del arrendatario de devolverla en buen estado a la finalización del contrato (artículo 1561 del Código Civil)”.
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La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, número 187/2013, de 9 de abril, aplica el artículo 1902 del Código Civil a las actuaciones del arrendatario: «El que por acción o omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado».
La misma sentencia no incluye al arrendador entre los responsables del artículo 1903 del Código Civil. No hay responsabilidad del arrendador in vigilando, como dijo el Tribunal Supremo en su sentencia de 4 de diciembre de 2007, pues las acciones u omisiones del arrendatario no son de su responsabilidad.
Para que opere la responsabilidad «in vigilando», es decir, para entender que el casero no puede responsabilizarse de lo que hace su inquilino, hay que tener en cuenta que el Tribunal Supremo, sentencia de 14 mayo de 2010, exige, para que se pueda declarar la responsabilidad de alguien por un hecho ajeno, la existencia de una relación de dependencia entre el sujeto agente y aquel a quien se atribuye la responsabilidad, relación de dependencia que no existe entre inquilinos y arrendadores.
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Por todo lo explicado, el inquilino debe contratar una póliza de seguro que cubra los daños a terceros, además de al propio inmueble. Algo que le puede exigir el arrendador en el contrato de inquilinato.
