Las leyes sobre comunidades de vecinos establecen que todos los propietarios deben sufragar los gastos para el mantenimiento y conservación del inmueble.
Algunos comuneros no pagan, o se retrasan en el abono de las cuotas. Hay morosos profesionales. Sin embargo, la mayoría de impagados se producen porque el propietario no puede pagar, o tiene que asumir otros gastos.
Cuando esto ocurre el propietario debe ponerse en contacto con el administrador y el presidente de la comunidad y exponer su caso. De lo contrario, la comunidad puede interponer una demanda judicial para cobrar la deuda. La demanda tiene poca defensa y, además, el moroso deberá pagar las costas del proceso.
En estos casos, hay que contactar con un abogado especializado en comunidades de propietarios para evitar problemas legales mayores.
¿Qué pasos previos debe dar la comunidad de propietarios antes de demandar por cuotas impagadas?
Para reclamar la deuda judicialmente debe aprobarse la suma en una junta de propietarios y adjuntar a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, con el detalle de las cuotas impagadas, emitido por el administrador.
También hay que adjuntar a la demanda un documento en el que conste la notificación de dicha aprobación al deudor.
¿Puede el propietario impugnar la deuda aprobada?
La aprobación de la deuda en la junta debe impugnarse o acatarse.
El comunero moroso debe tener en cuenta que, salvo que impugne el acuerdo dentro de plazo, la deuda por cuotas comunitarias impagadas se considerará líquida, vencida y exigible.
«La certeza, exigibilidad y liquidez de la deuda viene decidida ….. por el acuerdo de la junta de propietarios en el que se decide la deuda y se decide reclamarla y que no es impugnado en los plazos legales» (SAP Valencia, 25-02-2013).
¿Puede la comunidad reclamar deudas futuras?
El artículo 21 LPH dice que se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda (redacción vigente desde el 15 de junio de 2022). Se trata de cuotas liquidas y exigibles cuando se notifica la deuda al comunero moroso.
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Por su parte, el artículo 220 LEC permite la condena a pagar cantidades devengadas con posterioridad al dictado de la sentencia cuando se reclame el pago de prestaciones periódicas, como sucede cuando se condena al inquilino moroso al pago de las rentas impagadas hasta que entrega la finca.
¿Se aplica el artículo 220 LEC a las comunidades de vecinos?
No es posible la condena al comunero moroso al pago de cuotas futuras, posteriores a la sentencia
Los tribunales no admiten la condena al pago de cuotas comunitarias futuras. La Sección 17ª de la Audiencia de Barcelona considera que no se puede aplicar el art 220 LEC a las reclamaciones de deudas por gastos comunitarios – sentencias 564/2017, de 28-10-2011 y 26-03-2013. En el mismo sentido, la Sección 4ª de la Audiencia de Málaga, sentencias de 28-04-2016 y 162/2023.
Ello por las siguientes razones:
- La condena al pago de deudas futuras implica que las sumas a pagar deben estar determinadas cuando se inicia el proceso. Esto es claro en las rentas del alquiler de fincas urbanas, porque ya sabemos el monto de la mensualidad a abonar.
- Sin embargo, las cuotas comunitarias deben aprobarse en la junta de propietarios, y dependen de un plan de ingresos y gastos y del presupuesto anual, así que no es posible establecer una concreta suma futura a pagar. Por otro lado, puede variar la manera de repartir los gastos, que no debe hacerse necesariamente por la cuota de participación en los elementos comunes que consta en el título constitutivo.
- Antes de demandar al comunero hay que liquidar la deuda, aprobarla en junta y comunicarla al deudor, lo que se contradice con la condena a pagar deudas futuras no liquidadas ni aprobadas, y no comunicadas al deudor.
- La condena al comunero moroso al pago de cuotas futuras en la sentencia vulneraría su derecho a la defensa, pues no cabe oponerse a la ejecución de títulos judiciales. Sólo se puede pagar.
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