La subrogación a la muerte del arrendatario en los contratos de alquiler de vivienda anteriores a 1975

La subrogación a la muerte del arrendatario en los contratos de alquiler de vivienda anteriores a 1975

La subrogación a la muerte del arrendatario en los contratos de alquiler de vivienda anteriores a 1975

 

En un artículo de septiembre de 2018 os contaba que el Tribunal Supremo ha modificado su doctrina, que expliqué en un post anterior, sobre los requisitos de la subrogación al fallecimiento del arrendatario en los alquileres de vivienda de renta antigua.  El artículo lo leeréis en este enlace.

Buscando jurisprudencia sobre otro tipo de litigio que tenemos en el despacho he encontrado una sentencia sobre el particular.  Es una resolución muy relevante de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, presidida por el magistrado Sr Cremades Morant. Es una de las secciones que se ocupa de los recursos de apelación contra sentencias relativas a arrendamientos urbanos. Sus decisiones son un referente en la materia.

Se trata de la sentencia 19/2009, de 20-1-2009, que resuelve el recurso 220/2008.

La situación jurídica de la mujer en España antes de mayo de 1975

El status jurídico de la mujer casada española antes de la la Ley 14/1975, de 2 de mayo, que reformó el Código Civil, era el siguiente:

  • El artículo 58 obligaba a la esposa a seguir a su marido donde quiera que fijara su residencia. Debía vivir donde él decidiera necesariamente. Sólo podía ser eximida de ello por los tribunales si éste se mudaba a ultramar o a un país extranjero.
  • El marido era el representante legal de su mujer. Los artículos 60 y 61 le negaban la facultad de contratar, salvo en los casos establecidos en la ley. Según el artículo 62 los actos ejecutados por ella contra lo dispuesto en dichos artículos era nulo, salvo las excepciones legales.

La mujer casada no podía firmar un contrato de alquiler de vivienda sin permiso de su marido. Así que, cuando un matrimonio alquilaba un piso, sólo firmaba él. No se impedía que pudiera firmar también ella, pero si el marido era el representante legal de su esposa ¿para qué firmar los dos? Por lo mismo, el arrendador también era siempre un hombre.

Los contratos de alquiler de vivienda anteriores a mayo de 1975

Así pues, ¿qué ocurre con los contratos de alquiler celebrados antes de la reforma de 1975 firmados sólo por el marido? ¿ Cómo se subroga la viuda?

Según la sentencia citada (y otras de la misma Sección, rollos de apelación números 190/2005  y  568/2007, sentencia 310/2008,), se concluye lo siguiente:

  • La titularidad formal del contrato de arrendamiento correspondía al marido y sólo a él, puesto que tenía la representación legal de su esposa. Es importante que conste el estado de casado del arrendatario.
  • El alquiler debe entenderse constituido  en favor de ambos cónyuges y para la sociedad conyugal. Por ello no hay  subrogación mortis causa a comunicar al casero si la vivienda arrendada continúa ocupada por la esposa si ya lo era cuando se firmó el alquiler.
La subrogación entre cónyuges

El régimen de la subrogación entre cónyuges según las sentencias mencionadas, sólo es aplicable cuando:

  • El matrimonio es posterior al arrendamiento, sea cual fuere la fecha del contrato. (Pero si el matrimonio es anterior a mayo de 1975, ¿no estaba la esposa obligada a vivir con su marido?)
  • Si el contrato de alquiler es posterior a la entrada en vigor de la Ley 14/1975, de reforma del Código Civil. Porque entonces la mujer casada ya podía firmar un arriendo (Audiencia de Madrid, Sección 11ª, sentencia 52/2008, de 31 de enero).
  • Siempre que no pueda entenderse producida la existencia de una cotitularidad efectiva, no obstante su discrepancia con la titularidad formal, por la interpretación de la intención de las partes acerca del elemento subjetivo del contrato.

La subrogación, en estos casos, opera según el artículo 58 de la LAU 1964, y el 16.3 y la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero ,de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. El alquiler se extingue si, en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe una notificación escrita del fallecimiento, con certificado de defunción, y la comunicación de la identidad del subrogado indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

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