Obras de conservación en viviendas: la caldera de la calefacción

Obras de conservación en viviendas: la caldera de la calefacción

Obras de conservación en viviendas: la caldera de la calefacción

Corresponde al arrendador correr con los gastos de reparación de la caldera. Sentencia 756/2004 de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid.

La arrendataria de un piso presentó demanda de juicio verbal en la que solicitaba que se condenara a su arrendador al pago de 248,96 €. Era el importe de la reparación de la caldera de agua caliente y calefacción que, durante el invierno y con carácter urgente, acometió ella.

A tal pretensión accedió el Juzgado de instancia al entender:

Argumentos de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid:

No creemos que la reparación de la bomba de la caldera, que ascendió a un precio equivalente al importe del 60% de una mensualidad de renta, pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año.

La presunción que invoca el arrendador no puede llevarnos en todos los casos a exigir al inquilino que presente las pruebas necesarias para acreditar su falta de responsabilidad en la rotura, pérdida o avería, pues en ocasiones la propia naturaleza de las cosas le libera de tal cometido. En este caso, teniendo en cuenta se ha estropeado la bomba de la caldera, elemento interior que no es manipulable por el usuario de la misma desde el exterior, no entendemos que podamos pensar que se ha producido un deterioro que intenta regular el artículo 1563 del Código civil, pues el mismo se refiere, especialmente, a los daños materiales que se ocasionen en la vivienda o en sus elementos, sin que deban incluirse los averías mecánicas que sufran los aparatos eléctricos o electrodomésticos, salvo que por sus características podemos entender que ello se debe al mal uso que se ha hecho de los mismos.

Además, siendo, como hemos dicho, un elemento necesario para mantener la vivienda en las adecuadas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, debería haberse encargado el arrendador de vigilar su reparación. Si un elemento tan importante para la vivienda arrendada no funcionaba no nos parece correcta la decisión del arrendador de desentenderse del problema, presumiendo que se trata de una pequeña avería e imputando la responsabilidad al arrendatario, sino que le hubiere correspondido averiguar las causas de la misma y actuar en función de ello, y, en este caso, tras revisar la factura de reparación de la caldera no contamos con ningún elemento que impida aceptar que la avería se produjo por desgaste de la pieza tras el uso normal de la misma y no de su inadecuada utilización.

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