Una de las obligaciones que impone la Ley de Arrendamientos Urbanos al casero de una vivienda es mantenerla en condiciones de habitabilidad.
El inquilino tiene la obligación de poner en conocimiento del arrendador las reparaciones necesarias para que la casa esté en condiciones de ser habitable. Ante la pasividad del casero, puede realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. Posteriormente podrá exigir su importe al arrendador.
De esto va este artículo.
Entre las actuaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables está que el casero debe hacerse cargo de los gastos de reparación de la caldera. ¡OJO, NO SIEMPRE!!
Y si la reparación la hace y abona el inquilino, el arrendador debe pagarle la reparación. Así lo dice la sentencia 756/2004 de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid.
La arrendataria de un piso presentó una demanda de juicio verbal en la que solicitaba que se condenara a su arrendador al pago de 248,96 €. Era el importe de la reparación de la caldera de agua caliente y calefacción que, durante el invierno y con carácter urgente, acometió ella. En Madrid hace frio.
A tal pretensión accedió el Juzgado de Instancia al entender:
Que la reparación entraba dentro de las obligaciones que la ley impone al arrendador en el artículo 21.1 de la LAU.
Que dada la urgencia de la situación estaba justificada la reparación de la arrendataria.
Argumentos de la sentencia de la Audiencia de Madrid
No creemos que la reparación de la bomba de la caldera, que ascendió a un precio equivalente al importe del 60% de una mensualidad de renta, pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU.
Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto. Más bien, es una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca en condicion de ser habitable. El agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año.
La presunción que invoca el arrendador no puede llevarnos en todos los casos a exigir al inquilino que presente las pruebas necesarias para acreditar su falta de responsabilidad en la rotura, pérdida o avería. En ocasiones la propia naturaleza de las cosas le libera de tal cometido.
En este caso, teniendo en cuenta se ha estropeado la bomba de la caldera, elemento interior que no es manipulable por el usuario de la misma desde el exterior, no entendemos que podamos pensar que se ha producido un deterioro que intenta regular el artículo 1563 del Código civil, pues el mismo se refiere, especialmente, a los daños materiales que se ocasionen en la vivienda o en sus elementos. No deben incluirse las averías mecánicas que sufran los aparatos eléctricos o electrodomésticos, salvo que por sus características podemos entender que ello se debe al mal uso que se ha hecho de los mismos.
Además, siendo la caldera un elemento necesario para mantener la vivienda en las adecuadas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, debería haberse encargado el casero de vigilar su reparación.
Si un elemento tan importante para la vivienda arrendada no funcionaba no nos parece correcta la decisión del arrendador de desentenderse del problema, presumiendo que se trata de una pequeña avería e imputando la responsabilidad al arrendatario. Le hubiere correspondido averiguar las causas de la misma y actuar en función de ello. En este caso, tras revisar la factura de reparación de la caldera, no contamos con ningún elemento que impida aceptar que la avería se produjo por desgaste de la pieza tras el uso normal de la misma y no de su inadecuada utilización.
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