Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como el Codi Civil de Catalunya establecen unas normas para la convocatoria de la Junta de Propietarios.
En el Codi civil catalán se contienen en el artículo 553-21 (redacción vigente desde junio de 2015).
La convocatoria en el Codigo Civil de Catalunya
El presidente es el encargado de convocar las reuniones de la junta de propietarios. En caso de vacante, inactividad o negativa de la presidencia, puede convocar la reunión la vicepresidencia; en caso de vacante, inactividad o negativa de esta, los propietarios que promueven la reunión de acuerdo con el artículo 553-20.2. Como véis el administrador no convoca ni tiene iniciativa para convocar.
La convocatoria, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, debe enviarse con una antelación mínima de ocho días naturales a la dirección comunicada por el propietario. Puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y su contenido – en realidad es válido cualquier medio que se use habitualmente.
Si el propietario no ha comunicado ninguna dirección deben enviarse al elemento privativo del que es titular. Si no ha dado otra dirección la comunidad no tiene obligación de buscar donde está el comunero.
Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto. Dicho anuncio produce el efecto de notificación efectiva cuando la personal no ha tenido éxito.
En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes tan solo es preciso que los propietarios hayan tenido conocimiento de las convocatorias antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión. La cuestión es a qué llamamos asuntos urgentes.
La convocatoria debe incluir:
- El orden del día. No se puede votar nada que no esté en el orden del día.
- El día, el lugar y la hora de la reunión. Sólo hay una convocatoria.
- La advertencia que, con relación a los acuerdos que requieren unanimidad o mayoría absoluta, los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición.
- La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas.
Hay algo importante que no siempre se toma en cuenta. La documentación relativa a los asuntos a tratar debe enviarse a los propietarios junto a la convocatoria, o bien debe indicarse el lugar donde se halla a su disposición. Normalmente la tiene el administrador de la comunidad.
El Tribunal Supremo ha dicho
Sobre las normas de la convocatoria a la junta, el Tribunal supremo ha dicho:
- Que configuran un sistema de garantías para los propietarios de viviendas y locales de negocio. Son libres de ir o no a las Juntas de Propietarios, pero no se les puede impedir su asistencia por no conocer su celebración.
- En la citación debe constar el lugar, el día, la hora de celebración – en primera y segunda convocatoria – y el orden del día. No se puede privar a ningún propietario del conocimiento de los temas a tratar, a fin de decidir su opinión y si asiste o delega su voto, o le da igual cualquier decisión.
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