La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, modificó el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Cuál es la duración actual de los contratos de alquiler de vivienda?
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una duración mínima del arriendo de vivienda habitual, la llamada prórroga obligatoria:
- 5 años si el casero es una persona física.
- 7 años si el casero es una persona jurídica.
Además, si inquilino y casero están de acuerdo, el alquiler puede alargarse 3 años más (prórroga tácita). No importa si el arrendador es persona física o jurídica.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, introdujo dos prórrogas extraordinarias en la LAU. Una de 1 año y otra de 3.
La prórroga extraordinaria de 1 año
Una vez terminado el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita es posible alargar 1 año más el alquiler mediante una prórroga extraordinaria, según el artículo 10.2 LAU.
Con las siguientes condiciones:
- Debe pedirla el inquilino.
- El inquilino deberá acreditar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica con un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.
- No importa que la vivienda esté o no en una zona de mercado residencial tensionado. Esta prórroga se puede pedir en toda España.
La solicitud de prórroga será obligatoria para el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, sin distinguir entre personas físicas y jurídicas. Solo se contempla una excepción: que se hubiera firmado un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes. En Cataluña es gran tenedor la persona física o jurídica que tenga 5 o más viviendas en zonas de mercado residencial tensionado. Para el resto de propietarios – la gran mayoría – esta prórroga no se aplica.
El contrato será el mismo. El arrendador podrá incrementar la renta.
Lo que no queda claro es con qué plazo de antelación debe pedir el inquilino la prórroga extraordinaria. Podría aplicarse por analogía el mismo plazo que establece el apartado 1 del artículo 10: el período de antelación sería de 2 meses. Ocurre que queda mucho para poder aplicar esta prórroga extraordinaria, porque solo es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados después del 26 de mayo de 2023.
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La prórroga extraordinaria de 3 años
El artículo 10.3 LAU establece las condiciones de la prórroga extraordinaria de 3 años.
- Debe haber transcurrido el período de prórroga obligatoria o el de prórroga tácita.
- Debe pedirla el inquilino.
- La vivienda debe estar ubicada en una zona de mercado residencial tensionado. La prórroga puede pedirse dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona. Solo existen estas zonas en Cataluña, algunos municipios de Navarra y el País Vasco y La Coruña. En el resto de España no se puede aplicar esta prórroga.
- La prórroga se hace por plazos anuales, hasta un máximo de 3 anualidades, en los cuales puede incrementarse la renta.
- El contrato locativo mantendrá sus cláusulas pactadas y la sujeción a la LAU.
El arrendador debe aceptar la prórroga obligatoriamente. No se distingue entre personas físicas y jurídicas, ni entre grandes o pequeños tenedores. Parece que esta prórroga de 3 años y la anterior, de 1 año, no son compatibles. El arrendatario podrá elegir entre una u otra si se cumple las condiciones para las dos.
El arrendador podrá escaparse de la prórroga si:
- Se suscribe un nuevo contrato de alquiler con el mismo inquilino.
- Si se han fijado otros términos o condiciones entre arrendatario y casero. Hay que entender que dichas condiciones pueden pactarse en el momento de firmar el contrato de alquiler, de manera que el arrendador excluya la posibilidad de ver alargado el arriendo con esta prórroga, lo que no es posible con la prórroga de un año.
- Cuando ha comunicado al inquilino la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Los caseros personas jurídicas no podrán acogerse a esta excepción
Tampoco está claro cuál es el plazo de tiempo en el que el arrendatario debe avisar al arrendador.
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Preguntas frecuentes sobre la duración del contrato de alquiler (Ley 12/2023)
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de 5 años si el arrendador es persona física, y de 7 años si es persona jurídica. Además, puede prorrogarse por 3 años más si ambas partes lo acuerdan.
Es una extensión del contrato que puede solicitar el inquilino una vez finalizada la duración legal. Solo se concede si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica. Es obligatoria para grandes tenedores, sin importar si son personas físicas o jurídicas.
Es una prórroga adicional que se puede aplicar únicamente si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado. Debe solicitarla el inquilino y se concede por anualidades, hasta un máximo de 3 años.
Ambas prórrogas deben ser solicitadas por el inquilino. La de 1 año requiere demostrar vulnerabilidad, mientras que la de 3 años solo puede pedirse si la vivienda está en una zona tensionada.
Un gran tenedor es una persona física o jurídica que posee más de 10 viviendas urbanas. En comunidades como Cataluña, se considera gran tenedor a quien tiene 5 o más viviendas en zonas tensionadas.
No. La prórroga extraordinaria de 1 año y la de 3 años no son compatibles. El inquilino deberá elegir una u otra, según su situación personal y la ubicación de la vivienda.
La ley no fija un plazo exacto, pero por analogía con el artículo 10.1 de la LAU, se recomienda hacerlo con al menos 2 meses de antelación antes del vencimiento del contrato.