Si hay dos arrendatarios hay que enviar dos burofax para comunicar el fin del contrato de alquiler

Si hay dos arrendatarios hay que enviar dos burofax para comunicar el fin del contrato de alquiler

Si hay dos arrendatarios hay que enviar dos burofax para comunicar el fin del contrato de alquiler

 

No soy muy dado a escribir comentarios de sentencias en este blog.

Sin embargo, me parece que vale la pena explicar ésta. Quizá el motivo es egoísta, o simplemente puro marketing jurídico. Quiero mostrar la importancia de asesorarse con un abogado especialista en arrendamientos urbanos, y las consecuencias de no hacerlo. (Lo cual es extensivo a cualquier otra rama del Derecho).

Se trata de la sentencia 218/2019 de la Audiencia Provincial de Alicante, sede de Elche, Sección 9ª, de 12 de abril. Una sentencia muy corta que estima el recurso de apelación presentado por dos inquilinos contra el fallo del Juzgado de Primera Instancia 3 de Elche que les había condenado a desalojar la vivienda arrendada después de que el arrendador, el Banco de Sabadell, comunicara su decisión de no prorrogar el contrato de alquiler.

He dicho que había dos inquilinos, un hombre y una mujer, probablemente pareja. El abogado del banco casero envió un burofax a uno solo de ellos notificando que el alquiler no continuaría. El juez de Primera Instancia dio la razón al banco y por finalizado el contrato. Hasta aquí todo parece normal.

 

El planteamiento del recurso

El abogado de los inquilinos planteó en el recurso de apelación (como lo hizo en el juicio) que el arrendador debía haber enviado dos burofaxes. Uno a cada uno de los arrendatarios. Ello en aplicación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos redactado por la Ley 4/2013, aplicable por la fecha del contrato locativo: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más“. Hay tantas partes como arrendatarios haya.

El casero no tiene derecho a suponer que el arrendatario que reciba el burofax se lo comunicará al que no se lo ha enviado. Es el arrendador quien debe hacer la notificación. Siempre deben hacerse tantos burofax o comunicaciones como inquilinos haya. Me refiero a inquilinos firmantes del contrato. La argumentación fue aceptada por la Audiencia y el contrato siguió vigente. Hasta que el abogado del casero, cuando iba a finalizar la prórroga,  envió un burofax a cada arrendatario. Fue una victoria pírrica.

 

¿Qué ocurre cuándo el inquilino no recibe el burofax?

Cosa muy distinta a enviar el burofax a todos los arrendatarios es que todos o alguno de ellos no lo reciba.

Este es un tema resuelto por la jurisprudencia. Como dice la sentencia que comentamos: “un Burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirarlo de la oficina correspondiente es (….)  una notificación efectuada“. Si la comunicación se hace por correo electrónico o SMS es conveniente que sea certificado. Así se prueba quien lo envía, su contenido y quién y cuándo y dónde se recibe.

El Tribunal Constitucional tiene dicho que  la pasividad de la parte demandada no puede perjudicar el derecho del demandante, y que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia de la persona destinataria.

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