En este artículo partimos de la base de que un edificio de pisos y locales de negocio es propiedad de un sólo arrendador, lo que se conoce como propiedad vertical. (En la propiedad horizontal los diferentes elementos privativos pertenecen como mínimo a dos personas).
Pues bien, el casero decide instalar un ascensor. Puede hacerlo, no hay precepto que se lo impida. Es una mejora que beneficia a los arrendatarios. El ascensor se considera hoy una instalación básica en un edificio. El arrendador alquilará con más facilidad una vivienda con ascensor que sin él y podrá cobrar una renta más elevada.
La cuestión es si el arrendador podrá repercutir el coste de la instalación del ascensor a sus inquilinos.
Hay más de un texto legal aplicable.
Contrato de alquiler de vivienda firmado después del 1 de junio de 1964 y antes del 9 de mayo de 1985.
Estos contratos de alquiler están sujetos a la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, Texto Refundido de 1964, concretamente a lo dispuesto en el art 112.
El arrendador podrá repercutir el coste de la instalación del ascensor en estos supuestos:
- Que hayan solicitado la instalación las tres quintas partes de los inquilinos. Si el número de arrendatarios beneficiados no es múltiplo exacto de 5 será necesario, para que haya mayoría, que el número de arrendatarios conforme sea igual, por lo menos, al cociente por exceso que resulte de dividir por 5 el producto por 3 del número de inquilinos.
- Que haya acuerdo entre inquilino y arrendador. Si sólo hay dos inquilinos interesados será necesario el asentimiento de los dos.
Si sólo hay un arrendamiento regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en el edificio no será posible la repercusión. Con una excepción: que se hubiere previsto tal circunstancia en el contrato de alquiler (jurisprudencia del Tribunal Supremo, sentencia de 21 de mayo de 2009).
Si el arrendador es propietario de un sólo piso en un edificio en régimen de propiedad horizontal el arrendatario no está obligado a asumir el coste de la instalación del ascensor. Con la misma excepción que en el caso anterior: que esté previsto en el contrato de inquilinato
Contrato de alquiler de vivienda posterior al 9 de mayo de 1985 y anterior al 1 de enero de 1995.
Estos contratos están regulados por la Disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que remite a la LAU de 1964. Es de aplicación el art 98 del Decreto 4104/1964: sólo se puede repercutir al arrendatario el coste de la obra si se pactó en el contrato. El Tribunal Supremo – sentencia de 29 de octubre de 2013 – falló que no es aplicable a estos contratos el art. 108 porque prevalece la libertad de pactos.
En ningún caso cabe la repercusión del coste de la conservación y el mantenimiento del ascensor, salvo previsión al respecto en el contrato de alquiler, que es poco probable pues no estamos en el caso de un ascensor preexistente al contrato.
Contratos de alquiler de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995
Estos contratos se rigen por la Ley de arrendamientos urbanos 29/1994. El arrendatario no pagará la instalación del ascensor, pero el arrendador puede elevar la renta por mejoras en aplicación del artículo 19.1. La excepción es el pacto en contrario en el contrato. Si es anterior al 6 de junio de 2013 si han transcurrido 5 años. Si es posterior a esta fecha si han transcurrido 3 años.
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