Me llegaron a través de un cliente los estatutos de una comunidad de propietarios de Barcelona, que comento en este post.
Agregación de local a vivienda para formar un sólo local
Uno de los locales puede unirse al piso inmediato superior, una vivienda, que podrá destinarse también a local comercial. Si se lleva a cabo esta obra la única entrada será la del local, suprimiéndose la puerta de la vivienda.
Es decir, se permite una agregación para formar un gran local de negocio.
Sin embargo, no se prevé la posibilidad contraria. Que el local se sume a la vivienda para hacer un gran piso. Si la propiedad pretende hacer esto necesitará el permiso de la comunidad de propietarios, tomada en la oportuna junta convocada al efecto, si se entiende que permitiendo una conversión no se autoriza la otra. Además, necesitará el permiso del Ayuntamiento de Barcelona en cualquier caso. (La conversión de un local en vivienda es una obra mayor, que precisa un proyecto firmado por un profesional colegiado.)
Comunicación entre elementos privativos colindantes
Los estatutos también permiten comunicar entidades privativas colindantes que sean propiedad de la misma persona, siempre y cuando no perjudiquen la solidez, configuración o aspecto de los elementos comunes.
No se distingue entre entidades colindantes horizontalmente y entidades colindantes verticalmente. En el primer caso basta hacer un agujero en un tabique. En el segundo caso, es imposible no tocar elementos comunes, lo que implicará el permiso comunitario para hacer las obras, también tomado en una junta de propietarios con mayorías cualificadas. El presidente de la comunidad queda facultado en los estatutos para revisar las obras realizadas.
No se permite expresamente agregar o desagregar elementos privativos, pero esto – convertir una vivienda en dos, o dos en una – tampoco se prohíbe, con lo cual puede hacerse. Pero cualquier afectación de un elemento común debe ser permitida por la junta comunitaria.
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Prohibición a los locales de dedicarse a determinadas actividades
Los estatutos dicen: Los locales no podrán destinarse a club de cannabis o similares, ni a actividades relacionadas con alimentación ni restauración, hostelería, bar, restaurante, cocinas, servicios de comidas a domicilio o distribución de mercancías. El Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, interpretando la normativa catalana sobre comunidades de propietarios, dice que hay que prohibir de forma precisa lo que no se puede hacer en los elementos privativos (sentencia 23/2011, de 3 de junio).
Prohibición de dedicar las viviendas a uso turístico
No pueden dedicarse las viviendas de la finca a apartamento o uso turístico, incluso al alquiler por días o semanas.
Es dudoso si se podrán dedicar los pisos a ser arrendados por habitaciones. En un tribunal de Madrid, este despacho defendió que sí. El tribunal dijo que el alquiler por habitaciones equivalía a una actividad de hostelería, que era lo que prohibían los estatutos.
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