Los contratos de alquiler de vivienda habitual duran lo que acuerden las partes.
Sin embargo, el artículo 9 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos establece una duración mínima de 5 o 7 años. En el primer caso si el casero es una persona física; 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica.
Acabado el plazo mínimo, el artículo 10.1 de la LAU prevé una prórroga:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
El casero y el inquilino tienen un plazo mínimo de aviso a la otra parte para no prorrogar el contrato de arrendamiento del piso. Si nadie dice nada el alquiler se prorroga, sin más.
Al propietario no le interesa que el arriendo tenga una prórroga de 3 años, que depende enteramente de la voluntad del inquilino, el único que puede decidir si cumple los 3 años o se va cuando haya transcurrido 1 año de prórroga.
El motivo es muy simple. El contrato original continúa vigente, y la renta solo puede actualizarse según el IPC aumente o disminuya (lo que es una intervención de precios). En cambio, si firma un nuevo contrato con el arrendatario puede pedir una renta inicial a precio de mercado. Hay mucha más demanda que oferta de vivienda en alquiler, así que al arrendador no le costará encontrar otro inquilino.
La cláusula de terminación automática del contrato de alquiler
A los inquilinos siempre les aconsejo que tal cláusula no figure en las estipulaciones contractuales. Aunque, la verdad, ello no les garantiza nada.
¿Es válida esta cláusula? y, si no lo es, ¿es nula o abusiva?
La cláusula es válida.
No puede ser abusiva. Una cláusula es abusiva cuando lesiona los derechos del inquilino como consumidor, y no es el caso.
Tampoco es nula.
A la nulidad de las cláusulas se refiere el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título (artículos 6 a 28), salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
La cláusula de renuncia anticipada no viola este artículo, que se refiere sólo a estipulaciones que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas imperativas que rigen los arriendos de pisos y casas.
La prórroga del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es obligatoria para ninguna de las partes, que son libres de continuar o no con el alquiler, y de continuar con un contrato nuevo. Esta prórroga no está establecida en beneficio del inquilino, a diferencia de las prórrogas establecidas en el artículo 9 LAU, que sí son imperativas.
Si el inquilino no abandona la vivienda cuando termina el alquiler, el casero puede interponer una demanda judicial por finalización del plazo contractual.
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Muy discutible
Es nula, y debe tenerse por no puesta, la cláusula contractual que prevé la exclusión de la prórroga prevista en el art. 10 LAU, pues las normas que regulan el #alquiler de #Vivienda tienen carácter imperativo.
AP #Lleida Sec 2ª, 11-4-2022#Derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 5, 2022
